烂尾楼是指已经办理用地、规划手续，项目开工以后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。城市中大片的烂尾楼项目，不仅造成了稀缺土地资源的浪费，而且还会引发投资商与银行、施工单位、政府等多方面的矛盾纠纷，并给市容美化和市政建设带来了严峻的挑战。烂尾楼的形成原因多样，其中资金问题所引起的烂尾楼问题占据了目前烂尾楼问题中的大多数情况，因而对其的分析对于解决烂尾楼问题也更具意义。资金链的健康对于房地产企业的发展至关重要，针对因开发商资金链断裂而形成的烂尾楼项目，本文以工程担保与房地产信托的结合作为解决此类问题的切入点，工程担保机构可以利用其专业的工程能力和对承保项目的深度介入，为房地产信托筛选项目提供参考，并可能有效节约重启项目所需的成本。房地产信托利用信托产品设计特有的制度优势，利用信托基金的内部信用增级吸引新资金重启项目，利用信托基金的破产隔离特点隔绝原有债务纠纷，并最终盘活了陷入停滞状态的项目，并能在完工后出售或持有获利。通过将工程担保与房地产信托有机结合，对工程担保机构而言，这种结合避免了因被担保人履约失败而给担保机构带来的赔付风险，对信托基金而言，这种方式拓宽了信托产品的使用渠道，为具有富有活力的民间资本找到了一个很好的出口。本文就将工程担保与房地产信托结合解决烂尾楼问题提出了具有操作性的实施步骤，并随后分析了该种协作方案解决烂尾楼问题的可行性，为共赢解决烂尾楼项目提供了一种有益的思路。