园区经济已经成为我国各地经济发展的重要推动力。随着政府职能的改变,行政职能和综合服务职能的融合,已经成为推进园区治理体系和治理能力现代化的重要步骤。伴随管理模式的变化,园区服务的涵盖内容快速延伸,物业服务企业如何把握需求,通过管理模式、管理技术和管理手段的改变,发挥自身优势,参与园区的企业综合服务,是企业乃至行业能否提升自身管理能级、巩固服务地位的重要机遇。随着中国经济发展模式的不断升级,传统的产业园区发展模式从注重优惠政策向发展产业集群转变;由加工型工业园区区向研发型综合区转型;从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变;由单纯的土地运营向综合的"产业开发"和"氛围培育"转变;由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。通过对市场化产业运营模式的分析,可以发现综合运营服务已经成为产业园区价值链中不可缺少的核心板块。但目前的园区运营平台存在不足:管理体制不够科学、市场化措施不够完善、专业人才比较缺乏、资源整合程度比较松散。近年来,虽然物业服务企业也存在跨行业的资源整合、客户需求的挖掘和定位、服务人员的专业度等方面的挑战,但物业服务的组织方式和运营模式日益成熟,已经具备了向更深层次园区服务发展的条件。首先,物业服务企业具有业务形态优势,主要包括:面向终端客户的无缝服务,在园区综合服务过程中,物业企业具有客户需求挖掘,服务信息获取传递的先天优势;大纵深的客户保障需求服务,已经形成了一部分可复制、可推广、可开发的客户保障综合运营模式。这些成功案例对物业服务企业在产业园区综合服务平台的运营具有良好的示范效应;多业态的综合整合服务,有利于园区综合服务内容的引入和整合运营,有利于与原有服务体系的快速融合,有利于保持园区服务体系的质量稳定。其次,物业服务企业具有组织机构优势,主要包括:全覆盖、网格化的组织机构,为实施资源调配和满足客户需求响应方面提供了组织保障,也为企业开展更多层次的园区服务提供了平台和资源保障;高执行力的组织模式,有利于新业务的快速复制与推广,有利于新业务的高效率实施,有利于园区服务新业务的集成运营。再次,物业服务企业具有成本运行优势,主要包括:物业企业作为新型运行信息网络结合传统的劳动密集型企业,物业服务企业构建的信息平台、运营管控平台配合其传统的专业运营团队,实现了完备的"线上+线下"的服务运营体系,为引入和融合更为丰富的服务产品提供了极具经济性的平台;园区现有组织结构的规模效应,使物业服务企业能够利用现有的成熟组织网络,在原有服务内容外,更迅速地整合新的服务团队和服务流程,达到规模效应;单位劳动效率的提升,通过园区服务的引入,部分适合的服务产品可以由原有物业服务团队提供。这样就有效地提高了单位劳动生产率,降低了运营服务成本。（一）物业服务企业参与园区综合服务平台运营的组织形式从目前物业服务企业参与园区综合服务平台运营的组织形式来看,主要有三种:与平台公司融合;平台公司全权委托;代理服务平台运行。与平台公司融合即物业服务企业与园区开发公司合资成立平台公司,由平台公司全权负责园区综合服务。主要优势包括:资源集中。由于平台公司是由园区开发公司直接投资成立,园区各类资源完全汇集,共同投资开发服务平台,资源的提供能力最强。管理效率。由于平台公司统一组织运营,且开发公司的资源投入充足,日常管理流程最短,执行力强,管理效率最高。风险管控。由于服务保障团队由平台公司直接管理,与运营方团队合作紧密,运营风险管控能力最强。主要劣势包括:机遇限制、专业技术平台公司全权委托即园区开发公司下属的管理公司全权委托物业服务企业负责园区综合服务平台的运行。主要优势包括:资源集中。由于是由园区服务平台统一调配资源,统一管理,服务能力较强。管理效率。由于由物业服务企业统一组织运营服务平台,工作协调性好,日常管理流程短,执行力强,管理效率高。风险管控。由于服务保障团队由物业服务企业通过组织运营服务平台统一协调和指挥,运营风险管控能力较强。管理成本。对于园区开发公司而言,由于园区服务采用全权委托的模式,减少了日常运营人员和投入,管理成本相对较少。主要劣势包括:资源利用、成本投入、专业技术。代理服务平台运行即园区开发公司建立园区综合服务平台和参与管理,委托物业服务企业协助实施园区综合服务平台的日常运行。主要优势包括:成本投入。由于是由园区开发公司负责建设园区服务平台,对于物业服务企业的进入门槛较低。专业技术。由于园区服务平台由园区开发公司设计开发,专业资源整合度较好。管理成本。对于园区开发公司而言,由于园区服务采用全权委托的模式,减少了日常运营人员和投入,管理成本相对较少。主要劣势包括:资源利用、管理效率、服务粘性。（二）物业服务企业参与园区综合服务平台运营的服务提供模式而基于物业服务企业自身的资源提供和组织能力,其在园区平台服务内容的提供可采用三种模式。首先,自行服务。物业服务企业主要适合于提供园区公共服务。其中,企业的公共服务主要有基础物业（水电供应、网络通信、卫生清洁、会务活动）、政务服务（工商注册、资质认证、政策解读、资助补贴申报等）、法律服务、人力资源、财税会计、培训辅导、公共平台、办公集采、参观接待、承办大型活动等。员工服务主要包括饮食住宿、商旅出行、休闲娱乐、文体健身、养老托幼、社交联谊等。物业企业除了在专属业务领域提供自行服务外,在部分与自身业务相类似、业务流程结合紧密或者符合自身组织特点的跨行业服务领域均可采用自行服务模式。园区企业的专属区域物业服务,例如员工宿舍、家属区、办公区厂区等都是物业服务企业提供专业服务的领域。其次,购买服务。物业服务企业在部分具有技术壁垒、资产要求或行政许可的领域,也采取购买服务服务的模式,将其他服务产品整合进自身的服务组合。通过购买服务,物业服务企业可以在统一的服务模式、统一的运营体系、统一的质量保障范围内最大范围地整合服务内容,提供最为高效的服务。例如通勤服务、物流配送和园区医疗卫生等。再次,加盟服务。物业服务企业可以通过加盟服务等形式,与跨行业供应商形成战略合作联盟,通过园区综合服务平台,为园区客户提供市场上最优质的资源。通过加盟服务,也能引入更多的供应商资源,保持内部竞争活力,提供客户更宽广的选择。无论采用何种服务模式和提供哪类服务内容,物业服务企业都必须建立完善的运行和管控体系,保证客户体验和服务质量。信息闭环、服务监管、效果反馈、综合协调均是管控体系的重要组成部分。（三）物业服务企业参与园区综合服务平台运营的企业定位物业服务企业必须立足于服务优先,形成优质的园区服务品牌,吸引优质的服务供应商,才能真正形成标志性的服务产品,才能建立真正的园区服务竞争优势。物业服务企业必须围绕价值链,必须以构建以产业发展为主体,专业服务和公共服务为推动的园区综合服务体系。针对性地掌握客户需求,时刻保持服务过程的动态优化,不断完善服务流程的整合,才能真正掌握园区运营的主动权。物业服务企业必须聚焦服务重点,区分服务类型,通过共享合作等各类模式,积极整合社会优质资源,与不同行业和企业共同分享市场,充分实现资源的优化配置,形成整体最优的竞争优势。（四）未来园区综合服务平台物业服务的发展趋势产城融合,树立园区物业服务的新边界。新的园区服务不仅包括传统的产业服务内容,还将服务边界延伸至居住安全、