不良贷款是我国金融风险的主要表现，其成因涉及多个方面。调研结果显示，抵押资产的变现清偿比率不高，抵押评估质量低下，抵押的风险缓释作用远没有得到发挥。国外的调研结论也表明，抵押资产价值的高估是促成金融危机的重要原因之一。在银行业对不良贷款的处置开始从事后化解转向事前防范的过程中，科学评估抵押物价值是关键一环。本文借鉴国内外理论与实务经验，在明确维护银行贷款安全的前提下，提出抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。其评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充，以成本途径、市场途径以及收益途径其他方法为替代。研究结果对构建中国特色的抵押资产评估理论体系，规范评估执业行为，促进银行正确进行信贷决策，防范金融风险具有重要意义和作用。