深圳是我国第一个全面推进城市更新实践活动的城市,福田区作为深圳市发展较早的中心区,率先面临扩张型发展的瓶颈问题。为转变城市发展模式,促使各项资源合理、有序、高效利用,福田区率先做出一系列尝试,其中出现的创新性做法,对全市更新工作的推进和更新制度的建设具有首创之功。当前福田区已迈入建设国际一流中心城区的新时代,率先由增量发展转为存量发展阶段。城市更新作为存量土地开发、空间拓展、环境品质提升的重要途径,应向全局统筹、系统控制、精细管理转变。"自上而下"的政府和政策推进同"自下而上"的社会和市场回应必须有机结合,才能保证城市更新改造的有序、整体。本文通过回顾2004年以来福田区城市更新活动历程,将全区城市更新活动分为"个案探索阶段"、"全面推进阶段"以及"大规模铺开阶段"三个时期,总结各阶段城市更新活动的得失及其对更新制度完善的积极影响。通过对福田区已列入计划城市更新项目的梳理,评估项目实施情况及其社会影响,分析现行规划体系与更新管理机制方面的不足,并结合未来福田区城市更新发展趋势,以及强区放权、事权下放的行政背景,提出在规划体系和制度设计等方面的优化建议,包括增加更新统筹规划类型;设计容积率转移制度等。