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研究目的：为促进农村宅基地退出提供理论参考。研究方法：理论与实证相结合。研究结果：农村宅基地退出过程中存在制度创新的外部利润，其本质是基于价值增值的土地级差地租；在当前农用地制度框架下，农村土地的级差地租难以得到释放，外部利润难以内在化，当前制度处于一种非均衡状态；灰色土地市场的存在为行动集团在制度边际上进行制度创新提供了可能。研究结论：在农村宅基地退出过程中，基于价值增值的土地级差收益是进行制度创新的外部动力；成都案例在解决“外部利润”难以内在化问题方面提供了较好的借鉴，即认识到宅基地的级差地租，并在确权的基础上通过实施流转将其释放。