我国市场经济的快速发展推动了税收制度的改革,2003年党的十六届三中全会中指出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”相继确定的物业税改革基本思路是：以宽税基、低税率为原则,征收统一规范的不动产税。取消既按房产原值,又按租金收入征税的做法,统一实行按不动产的评估价值征税。结合国外经验,物业税一旦正式开征,就需要确定大量存量房地产的计税价值。目前单宗房地产评估的方法在时间和成本上显然都不能满足需要。对此,国际上通行的做法是采用批量评估技术。批量评估是应用于大量财产价值评估中的一种新技术,目前应用最广泛的是征收不动产税。具体来说,是指在给定时间内,使用共同的数据和统一的方法,在考虑统计检验的基础上,对一系列房地产进行评估的过程。本文认为,批量评估并不是一种估价方法,而是以估价方法为核心的一套完整的估价技术。其应用主要包括以下几个方面：(1)对评估区域内房地产根据用途不同进行分类；(2)按照自然屏障、道路、房地产的实体特征等因素对评估区域进行分区；(3)分类与分区之后的房地产在统计特征上表现出较强的一致性,可通过实地调查找出对房地产价值影响比较大的因素；(4)运用模型分析调查所得数据,得到价值与因素之间的数量关系。本文在理论研究的基础上进行实证分析,将应税房地产确定为城市中的沿街商铺。这是因为城市中有大量沿街商铺存在,为批量评估的应用提供了基础；从性质上看,对沿街商铺这种收益性房地产运用批量评估征税,可看作是对传统房产税的替代。个别省市拟对部分收益性房地产运用批量评估征税是非常有必要的,这样可以积累一定的经验,并逐步推广到全国,有利于房地产税收制度改革的推进。而本文的研究也可为实际操作提供一定的参考。本文结构安排如下：第一章：绪论。作为本文的开篇,这部分首先阐述了文章研究的背景和意义,并对国内外批量评估的相关文献进行综述,进而介绍了本文的研究方法和研究内容。第二章：收益性房地产批量评估概述。该部分从批量评估的一般概念、理论基础开始分析,确定了使用收益法作为收益性房地产批量评估的核心,最后分析了运用收益法进行批量评估的技术路线和工作流程。第三章：其它国家或地区房地产批量评估实践。本章主要介绍了房地产批量评估在美国、立陶宛、南非和香港的实践情况,并对其进行评价,分析我国开展房地产批量评估时可以从中借鉴的经验。第四章：收益性房地产批量评估实证分析。本部分实证分析是文章的重点,选取了大连市某区域内的收益性房地产作为估价对象,首先对该区域内的收益性房地产分类和分区,然后确定各分区中收益性房地产的价值影响因素,最后通过回归模型计算出该区域内所有该类房地产的价值,对评估结果进行检验与评价,并推广其应用范围。第五章：结论。结论主要阐述了本文通过理论与实践相结合所得出的观点；并且指出了文章的创造性工作、存在的不足以及尚需继续研究的问题。