土地一级开发是指由政府或其授权委托企业,对一定范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适度市政配套设施建设,使之达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。一级开发是我国城市土地开发的创新。我国城市土地一级开发总体上还处于起步和探索阶段,无论在理论上还是实践上都有待系统与深入研究。本文以城市经济学、土地经济学的理论为研究基础,采用比较分析、模式分析、实证研究等方法,探讨了城市土地一级开发相关理论及实践问题,对我国目前所实行的几种主要的土地一级开发模式进行比较和评价分析,并对目前土地一级开发存在的问题进行了分析,提出了完善土地一级开发的建议。在对土地一级开发理论研究的基础上,重点对北京中关村西区土地一级开发案例进行了实证分析。以期能够为城市土地一级开发提供理论依据和经验借鉴。我国目前正处于城市土地大规模扩张时期,随着城市用地数量的快速增加,土地利用结构发生的大规模变动,必然面临多种利益矛盾和冲突。我国现行的土地一级开发模式以政府垄断型或政府主导、企业参与型为主,在土地收购环节难免出现“以地生财”、“囤而不用”、“坐等升值”等问题,降低了土地资源配置效率。而近几年兴起的土地市场化配置模式虽然增加了更多融资途径,提高了开发效率,但也存在诸多弊端,致使政府失去对开发进程、地价成本、出让规模等的控制。权衡利弊得失,为实现整个现代化过程中建设的低成本、高效益,政府应当坚持在土地开发过程中的主导地位不动摇,并在确立政府主导一级开发的前提下,探索新的制度安排,构建符合社会主义市场经济规律的土地一级开发模式。土地一级开发适应了我国城市化和城市现代化的发展需要,是实现城市土地科学化、系统化、集约化开发的必然选择。土地一级开发的终极目标是实现社会效益、环境效益、经济效益的统一和整体提升,关键是和谐征地拆迁,核心是土地开发升值收益合理分配,基本途径是协调相关各方利益关系。土地一级开发必须以政府为主导。政府对于土地一级开发的垄断具有法律依据,也是平衡各种利益关系,实现包括城市居民、近城农民和远离城市的农村居民平等分享城市化和城市现代化成果的重要杠杆。土地一级开发组织采用市场化方式,是提高土地开发效率和投资效果的必由之路,科学的规划是优化土地资源配置、提高土地价值的重要前提,也是实现城市土地一级开发效益最大化的重要条件,是实现城市“社会效益、环境效益、经济效益”的和谐统一的基础。政府主导下的市场化土地一级开发在我国还处于初级阶段,必须解放思想,深化改革,在实践中不断改进和完善,逐步走上法制化轨道。