我国房地产业正处在国际化、工业化、市场化、信息化、城市化的宏观背景下。作为国民经济的支柱产业,房地产业同时又与许多其它产业存在很强的关联度。然而与宏观经济运行过程的周期波动一样,房地产业在发展过程中也存在着周期波动的现象。因此,对房地产周期波动进行分析,不仅具有理论上的意义,也具有实用价值。辽宁省是人们悉知的东北老工业基地,而2009年7月辽宁沿海经济带开发开放又上升为国家战略,辽宁省正在努力打造一个东北地区对外开放的平台。其基础设施的建设、工业、服务业等产业集群的建立以及大力推进的城镇化等使得辽宁省的经济发展在国家的整体发展中处于更为重要的战略地位。因此,正视房地产业的周期波动现象,科学分析决定房地产周期波动的因素,并提出房地产周期波动和风险防范的对策,对于辽宁省房地产业的健康稳定发展、辽宁省经济的平稳快速发展甚至于和谐社会的构建都具有重要的现实指导意义。本文首先介绍了国内外有关房地产周期波动及相关理论的研究成果,详细阐述了经济周期的相关理论以及现有的房地产周期波动的概念,并在此基础上结合自己的理解对房地产周期波动的概念进行了重新界定。然后进行辽宁省房地产周期波动的实证研究,通过对四大类周期波动测定方法的比较研究选择了主成分合成综合指数的方法进行分析,并选取14个指标建立指标体系。最后选择辽宁省的住宅市场代表辽宁省房地产业,运用SPSS16.0软件对数据进行分析,得到了辽宁省房地产周期波动的曲线。实证的结果表明在1994—2008年间,辽宁省房地产业存在较为明显的周期波动现象,具体可以分为1995—2000年、2001—2003年、2004年至今三个周期。产生这种波动的因素是多方面的,本文综合实证分析的结果和指标的波动对其进行了分析,分为了核心因素、资本因素和宏观因素三个方面。并初步认为辽宁省房地产周期波动受资金的可获得性的影响较大。本文研究的最终目的是通过实证分析探索辽宁省房地产业产生波动的原因,从而为国家制定宏观政策提供一定的依据,也为地方政府有针对性的制定各种反周期政策保证房地产业以及区域经济的健康有序发展提供条件。但是由于指标的选取和统计分析方法的限制,对数据的挖掘以及对原因的分析还有很多不充分和需要进一步研究的地方。