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商业地产REITs，是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目，以获取投资收益和资本增值的一种金融产品。随着我国商业地产的快速发展和金融市场的不断完善，商业地产REITs的优势不断凸显，业界推出商业地产REITs的呼声不断高涨，监管部门亦在积极调研尽快出台相关法规。 我国商业地产REITs的发展迫切要求对其进行全方位的研究。现阶段，国内对商业地产REITs的研究，主要集中在法律框架、组织架构、运作模式等方面，缺乏对投资者最关注的投资绩效的研究。本文立足投资者角度，分析商业地产和商业地产REITs的概念与特征，研究商业地产REITs的发展意义，重点分析其投资特征和投资绩效，并选取香港商业地产REITs展开实证分析，最后基于上述分析，对我国发展商业地产REITs提出了政策建议。 首先，本文简述了商业地产的概念、特征和投融资情况，阐述了商业地产REITs的概念和特征，通过介绍商业地产REITs在美国及亚洲的发展概况，探究了发展商业地产REITs的意义。 其次，本文分析了商业地产REITs的投资特征，提出了衡量商业地产REITs投资绩效的方法和指标。绩效评估可以从投资收益、投资风险和相关性三个维度展开，具体来看，就投资收益而言，可以选取总收益率和股息收益率等指标;就投资风险而言，可以选取标准差、离散系数、偏度系数和峰度系数等统计指标;就相关性而言，可以选取Engle-Granger协整检验进行定性分析。 再次，本文选取7只香港商业地产REITs，从投资收益、投资风险和相关性等三个方面，对其投资绩效进行了实证分析。实证分析结果表明:香港商业地产REITs为投资者提供了分享商业地产市场繁荣的机会，具有稳定的股利回报和现金流回报，可以分散指数投资组合的市场风险、提高其投资绩效，是一种非常具有吸引力的金融产品。 最后，本文探究了我国发展商业地产REITs的背景和意义，结合理论分析、国外的发展经验和实证分析对我国发展商业地产REITs提出了政策建议。