物流地产的发展是推动社会进步的必然趋势，也是促进物流业创新发展的重要形式。物流地产商为了获取更大的利润而运用有效合理的运营模式是值得深入研究的课题，成功的物流地产商只有通过不断的价值创新满足客户需求以实现企业利润最大化，运用合理有效的成本控制和优化，才能推动物流地产业不断发展。本文从价值创新理论、地产投资理论与演化博弈理论的发展及应用现状出发，分析了演化博弈理论适用于分析综合保税区的投资，在上述理论研究的基础上阐述了综合保税区的内涵，提出投资综合保税区与一般地产的区别。深入研究了国外物流地产商的投资模式，并对物流地产商投资综合保税区进行了利弊分析。之后建立了物流地产商及综合保税区入驻企业、政府之间供需双方的演化博弈模型，并以真实的综合保税区投资为例做实证分析研究。本文创新性地将传统投资决策与演化博弈相结合进行投资理论分析，提出投资综合保税区与住宅地产、一般物流地产不同的独到见解，并从我国物流地产行业发展的角度论述了物流地产商投资综合保税区的利弊。