随着我国城镇化的逐步推进,城市建设用地紧张与农村建设用地大量闲置之间的矛盾日益突显。在此背景下,重庆在2008年推出了重庆地票政策,规定新增经营性建设用地办理农用地转用手续的,应当使用地票。可见,地票作为有价建设用地指标,其价值与交易价格的匹配与否是地票制度能否健康运行的关键之一。目前关于地票价值的研究多为从经济学、法学、生态学和社会学角度出发的定性分析,对地票价值的量化分析还有待深入。因此,本文将对重庆地票2008-2018年共93场次、774张地票的交易数据进行分析,利用成本法和收益法评估地票价值,并与其成交价格作对比分析,结合目前地票的交易困境分析地票运行机制的不足,进而提出政策优化建议。首先,本文通过对相关政策和文献的梳理,确定了地票实质上是一种建设用地指标,地票赋予了购得者选择土地并建议政府办理征收转用的选择建议权,以及地票落地时冲抵“两费”的权利。同时,本文通过对地票交易数据的分析,发现了地票交易存在开发商参与积极性不高的困境。其次,本文从地票的交易困境出发,结合地票交易不充分、市场不活跃的特点,拟采用成本法和收益法评估地票价值。具体来说,成本法是基于政府的角度,政府通过复垦土地生成地票,生成地票过程中所发生的成本包括复垦成本和复垦项目补偿(助)费用;而收益法则是基于购买地票的开发商的角度,开发商认为地票的价值体现在地块选择建议权和冲抵“两费”的权利上。经评估发现,成本法得出的地票价值接近于地票的平均价格,即从保护农民利益的角度来讲,政府制定的地票交易起始价格是合理的;但基于收益法的角度,地票之于房地产商的价值远低于地票交易价格且落地于不同区域的地票价值差异较大,这导致了房地产商购买地票的积极性不足。而造成这一现象的原因有地票定价机制不合理、选择建议权难以实现、地票持有者竞拍土地时无优先权和地票落地时无法体现差异化特征这几个方面。最后,为了解决地票交易困境的同时保障农民的利益,我们不能降低地票的交易起始价格,而应当围绕评估结果,通过完善地票的运行机制来增加地票对于房地产商的价值,提高其购买地票的参与度。据此,本文提出的对策有:建立合理的地票定价机制、扩大地票使用范围、开放地票交易二级市场、弥补地票持有者未拍得土地所承受的利息损失和差异化使用地票。