在中国房地产市场发展的早期,巨大的住房需求给房地产市场带来了空前的繁荣,使得房地产行业一度成为中国经济发展的领导者。二十多年的快速发展,已经使中国的房地产市场积聚了巨大的风险,推动着房地产市场由快速增长阶段向深度调整改革阶段转变。巨大的去库存压力以及居高不下的房价将房地产市场发展置于两难境地。但是值得明确的是,即使在这样两难的情况下,房地产市场对国民经济增长的贡献率仍然在8%左右,它依旧是中国经济的重要组成部分,因此对房地产企业进行科学的研究,促进房地产市场健康有序的发展就显得尤为必要了。对房地产市场的调控并不是意味着不发展房地产市场,而是为了让房地产市场迈入更加有序合理的良性发展轨道。而引导房地产企业进行科学合理的项目投资决策,就成为了限制房地产市场膨胀、规范房地产企业经营的重要措施。以往,房地产企业在进行项目投资决策时,主要将贴现现金流方法计算出的净现值作为评判项目是否可行的依据,只要净现值大于其投入的成本,就认为投资项目是有利可图的。但是通过研究我们发现使用该种计算方法来进行房地产项目投资决策还存在一些问题,一方面,这种投资理念是建立在一个静态市场环境中的,它没有考虑到市场需求、房价波动等等的诸多未来不确定因素。另一方面,由于房地产企业的经营同质性严重,导致各房地产企业在整个土地购置、项目建设、商品房售卖过程中都面临着激烈的市场竞争,而净现值也没有考虑到企业竞争间的互动策略对投资收益的影响。而实物期权博弈方法就很好地弥补了净现值方法所存在的局限性。实物期权博弈的方法是基于实物期权理论与博弈论的发展而来的,它充分考虑了未来市场的不确定条件,赋予了项目投资决策更多的管理柔性,同时也考虑了企业在与竞争对手投资策略的互动博弈中所做的项目投资决策对企业投资的最终收益影响。通过研究发现,采用实物期权博弈方法进行投资决策分析,可以很好地弥补传统的项目投资决策方法的一些不足,有助于房地产项目投资决策者做出更准确的价值判断。本文在已有的国内外研究基础上,对房地产项目投资决策的双头对称博弈模型、双头不对称博弈模型、三头对称博弈模型、三头不对称博弈模型分别进行了分析讨论。同时,以重庆市房地产市场为例,分析了重庆市经济社会发展的基本情况与房地产市场状况,旨在为重庆市房地产企业的投资决策提供更为科学有效的决策方法与依据,促进房地产市场的健康发展。本文的主要结构如下:第一,理论介绍与现状分析。对实物期权博弈模型的两个基础理论做了相应的原理介绍,在对实物期权、博弈论与实物期权博弈等相关文献的阅读梳理的基础上,掌握了实物期权博弈理论与实物期权博弈理论在房地产市场运用,了解了当前国内外的研究状况。第二,分析房地产项目投资的特点以及传统的具有代表性的指导房地产项目进行投资决策的几种方法的优缺点,比较了实物期权博弈方法的决策特点及对房地产项目投资决策采用实物期权博弈方法的可行性。第三,房地产项目投资决策的实物期权博弈分析。本文在已有的研究基础与理论知识基础上,逐个分析了双头市场上,房地产企业对称与不对称条件下的期权博弈的收益及投资阈值,三头市场上房地产企业对称与不对称情况下的期权博弈的收益与投资阈值。第四,介绍了重庆市房地产经济社会发展的现状及房地产市场发展的现状,分析了重庆市房地产市场的特点及未来的良好趋势。选用重庆市照母山地区的具有代表性的房地产开发企业的数据,在同样的市场背景下进行投资博弈案例分析。第五,总结与不足。通过对模型的理论分析加上案例的数据说明,指出实物期权博弈模型在房地产项目投资决策领域的使用的科学性和先进性,并分析了实物期权博弈分析在分析框架上的不足及未来的发展方向。。