集体土地发展权的实现是解决集体以及农民土地收益和分配问题的关键,同时也有助于深化农村土地改革以及城乡统一建设用地市场的建立。本文以湖北省武汉市远城区为例,根据期权价值理论以及资产价值理论中的收益还原法,结合农地流转为不同用地概率来建立武汉市农地综合发展权定价模型,运用Kriging插值探讨武汉市农地发展权价值的空间分异,并从区位交通、邻里特征以及结构特征三个方面选取了商业中心、公交站、地铁站、公园、医院、中小学、高等院校、地块面积、容积率一共9个具体指标,然后运用GWR模型分析各影响因素的异质性,根据结果分析影响因素的贡献度,具体的研究内容以及结论如下:第一,国内外土地发展权的研究进展,本文研究所需的理论基础。梳理了国内外关于土地发展权的研究概况、定价研究、影响因素研究以及空间异质性模型研究的相关文献,分析研究中涉及到的相关理论基础,明确了文章研究的方向与意义。第二,测算出农地综合发展权定价模型。武汉市农地流转为工业用地的概率为45.8%,武汉市农地流转为住宅用地的概率为18.68%,武汉市农地流转为商业用地的概率为4.87%,武汉市农用地价值为13.5元/m~2。从发展权定价模型中可以看出农地发展权价值与其到商业中心的距离、商业中心的人口变化以及土地的收入等因素有关。第三,武汉市农地发展权价值的探索性空间分析以及Kringing插值分析。在武汉市各远城区选取437个地块样点进行发展权价值测算,经QQPLOT图的分析检测,发展权价值取对数后符合正态分布,运用Kringing空间插值结果进行表面分析和剖面分析,武汉市农地发展权价值集中分布在400-1300元/m~2之间。空间分布上大致是由主城区向外围呈不严格的递减趋势,发展权的高值区主要分布在东西湖区、蔡甸区与黄陂区靠近主城区的区域;发展权的低值区主要分布各远城区远离城市中心的行政界线边缘处。第四,运用GWR模型分析武汉市农地发展权价值各影响因素的边际贡献程度和空间异质性成因。各POI中对农地发展权价值的平均边际贡献程度为:公园>医院>中小学>公交站点>最近CBD>高等院校>地铁站点。越靠近CBD处农地发展权价值越高;“医疗型”和“中小学教育型”设施成为推动农地发展权价值增加的重要因素。武汉市交通网络发达,农地发展权价值的增加不再依赖地铁站点和公交站点。第五,研究不足与研究展望。对农地流转概率的测算没有考虑空间管制以及地块外部性等因素,测算地块与各因素的最短距离时利用直线距离而不是路网距离。进一步研究中可以把武汉市的土地发展权分为两个部分:一部分是武汉市农地发展权,另一部分是武汉市市地的发展权。本文运用375份农地交易数据基于期权价值理论以及收益还原法构建土地发展权定价模型,然后选取437个地块样点定量测算农地发展权价值,运用普通克里金空间插值和GWR模型探讨武汉市农地发展权价值的影响因素的平均贡献度及空间异质性成因。一方面可以在空间层面上对制定征地区片价提供参考,另一方面为科学有效地管理以及运用土地发展权制度提供理论依据。