发展中国家在工业化进程中，常常面临农村经济转轨问题，而农村经济又往往以农村土地为主要矛盾。随着经济体制的变化，农村土地制度也自发调整。在市场经济背景下，发展农村经济应当以土地适度规模经营为前提，而目前的情况是：所有权主体虚置、政府与农民的土地权益都没有得到有效保护，土地经营资金匮乏。基于此，解决农村土地问题，首先必须界定农村土地产权，建立清晰的农村土地产权制度。根据农村土地的属性，其产权结构应当是：国家拥有农村土地终极产权，农民拥有农村土地长期使用产权。尽管绝对清晰的产权是不存在的，但由于土地的公共产权会产生“寻租”行为，导致国家和农民的利益受到侵害，因此，产权制度安排应当尽量减少公共产权，并对产权实施有效保护。基于公平与成本原则的考虑，产权有效保护的途径是市场，而非政府。有效的资本市场不仅能给予产权以公平保护，而且通过产权的流动，能给产权以价值最大化。将土地产权证券化，不仅能借助资本市场这一途径完成市场经济条件下土地产权的保护，而且有利于筹集农村发展资金，为金融机构解决农业贷款风险控制提供路径。在土地资产证券化过程中，重点是土地固有使用产权和基于土地未来收益机会的证券化。政府应当作为农村土地使用产权证券的核发人，而农村信用社则可以成为土地未来收益机会的证券发行特定目的机构。土地产权证券化必须解决土地资产计量问题，基于土地资产的属性，在土地使用产权的计量上，应当充分考虑公允价值计量属性；而在土地未来收益证券的计量上，预期成本计量属性是理性的选择。