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城中村问题是当今比较敏感、热门的问题,也是许多城市所必须面临的一大难题。涉及到多方面的利益。笔者通过对昆明市城中村的调查,分析探讨了城中村问题形成原因,认为城中村问题是城市化背景下城乡二元结构和外来人口居住需求相互作用的产物,城中村的改造涉及到土地、户籍、村民自身利益、外来人口居住等各方面因素。 城中村由于其低租金为外来人口提供了一个进入城市的平台,避免了出现拉美国家城市化过程中产生大规模的贫民窟现象,对城市发展具有积极的作用。但是不可否认的是首先这些村不仅影响到城市形象,破坏城市景观,“脏、乱、差”现象到处可见,与城市的现代化要求甚远。同时由于大量的外来务工人员聚居在城中村,人口密度大,还诱发治安、消防、环保、卫生等多方面的问题;另外由于城中村的存在影响城市的吸引力、辐射力和综合竞争势力,削弱城市可持续发展的能力。在中国面临加速城市化进程中,城中村的改造问题将是各个城市面临的迫切问题。 笔者通过科斯定律提出了城中村的低地租是由于产权不清晰而加大了开发的成本造成的。从而解释了城中村租金比城市地租相对较低的现象。提出改造城中村的首要条件是明晰城中村土地和房屋的产权。只有确定了土地的产权才能把城中村问题这个特殊的问题转化为旧城改造这种一般问题来解决。另外,城中村的衰落程度决定城中村改造工作的顺利进行,只有足够的衰落程度,才能决定城中村在政府不投入资源的情况下能够开发。通过调查分析发现,可知道昆明现阶段总体上城中村的衰落程度尚未达到可以开发改造的程度,城中村的衰落程度应该交由市场来判断,这就说明快速城市化进程阶段中大规模改造城中村是不现实的。但可以先行试点,逐步开发。如果政府不解决好外来人口的居住问题,任何解决方案都是徒劳的,都会形成新的城中村问题。 文章最后对昆明市城中村改造实施进行了初步的探讨,对其改造的模式进行了有益的尝试,提出开发商的介入是必要的。但要有政府的宏观调控来指导,并且要明晰城中村的土地和产权关系,尽快将城中村转制并纳入到城市体系中,另外必须要解决外来人口的居住问题,才能降低城中村改造的难度。强调相对于改造城中村问题更为迫切、更应引起人们关注的是要避免形成新的城中村。以免形