自从2003年党的十六届三中全会在《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消相关收费”至今已有7年时间。在这7年时间中,对开征不动产税的各种争论就从未停止过。2009年5月25日国务院在批转发展改革委员会《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中把开征不动产税重新提上议事日程,不动产税再次引起社会广泛的关注。目前有关不动产税的论文、资料非常丰富,可谓汗牛充栋。许多专家、学者也都从不同的角度对不动产税的开征进行了深入的分析研究,提出了相关的改革措施。但到目前为止,理论界对很多问题的看法并没有达成一致,主要表现在以下几个方面:(1)对不动产税的开征依据缺乏统一认识；(2)对开征不动产税的目标尚未形成共识；(3)对不动产税制设计存在诸多争议,如对征税范围、税率、计税依据、免征额的设计存在不同看法；(4)对不动产税转嫁机制存在不同认识。为此本文希望对我国的不动产税制度进行系统的研究分析,以期能够对我国不动产税的尽快实施有所贡献。全文共九章,主要内容为:　　 第一章为“导论”。主要介绍选题背景及研究意义,国内外文献综述,相关概念的界定,研究的方法、思路与框架,本文研究的重点、难点及创新点。　　 第二章为“不动产税一般理论分析”。在这一章首先界定不动产税的概念,明晰不动产税的分类,阐述不动产税的征收依据、功能与地位。其中对不动产税征收依据及功能的分析将为后面的税收制度设计奠定基础。概括而言,不动产税的征收依据主要可以分为四类:受益原则、纳税能力原则、社会控制和土地课税。从世界各国课征不动产税的情况看,各国课征不动产税的理论依据虽各不相同,但又具有共同的特征——政府课征不动产税的理论依据具有多样性、主从性和动态性。结合我国的国情以及世界各国的经验,现阶段我国开征不动产税的依据应该以受益原则为主,以纳税能力原则、社会控制以及土地课税为辅。随着不动产税的开征,逐渐形成对民众负责、自我管理的地方政府后,其主要依据也将随着社会经济的发展以及国家宏观调控重点的改变而有所变化,如果我国社会贫富差距日益明显,那么在征收不动产税时就应该侧重考虑纳税能力原则。也就是说,随着社会的不断发展,政府的政策目标也将随之变化,那么征收不动产税的侧重点也会随之变化。不动产税的主要功能包括筹集财政收入,尤其是地方财政收入；调节社会贫富差距；提高土地资源的利用效率三个方面。　　 第三章为“不动产税制的比较与借鉴”。在这一章首先简单介绍美国、英国、日本、新加坡以及我国香港地区的不动产税收制度,总结这些国家与地区不动产税的主要特点,分析可资我国借鉴的经验:(1)应根据我国的国情和经济社会政策目标确定财产税的制度框架以及财产税改革的目标、措施、进程；(2)地方政府应拥有更多的财产税管理权限；(3)应慎选财产税的税基；(4)应慎选财产税的税率；(5)应建立、健全房地产所有权人的利益保障机制和财产计税价格评估机制；(6)在设计财产税税制要素时,不同用途的财产应负担不同的税负。在此基础上分析了我国土地制度、住房制度对开征不动产税的影响。其中分析的关键点在于土地公有制是否形成了开征不动产税的障碍。本文基于土地所有权与土地使用权可以相对分离；土地使用权具有物权特性,土地使用权人享有相应期限内的土地收益权；对土地使用权课征不动产税可以弥补土地出让制度的缺陷,可以规范中央与地方的财政分配关系三点因为得出结论:虽然中外土地制度存在差异,但是中国土地公有制不并能成为开征不动产税的障碍。　　 第四章为“我国不动产税制改革的总体设想”。本章首先介绍了我国目前与房地产行业直接相关的土地增值税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税等税种,与房地产有关的地租——土地出让金及各种繁杂的收费项目,分析其存在的问题。在此基础上分析不动产税与土地出让金的区别与联系之处,提出开征不动产税之后,不动产税只能降低土地出让金,但不能替代土地出让金的观点；对于与房地产直接相关的税种,笔者认为现行的房产税、土地使用税、城市维护建设税、教育费附加应并入不动产税,耕地占用税应并入土地出让金,土地增值税应该取消或并入不动产税,契税应继续保留；对于与房地产相关的收费,需要将其归类,并采用相应的措施。在阐述不动产税制改革总体设想的基础上,简要介绍了税制构成要素,并提出了我国不动产税制设计中应遵循的六大原则——目标明确原则、普遍原则、公平原则、效率原则、财政原则和统筹设计原则。　　 第五章为“我国不动产税的征税范围”。本章首先介绍了对不动产税征税范围的三种主要观点——“小改”、“中改”和“大改”方案。之后结合我国财政管理体制的沿革及目前面临的主要问题、我国税制的沿革及税制改革的主要指导思想——“一视同仁”,提出无论是城镇的房产还是农村的房产,无论是经营用房还是居住用房,都应纳入不动产税的征税范围。在此基础上,界定我国不动产税的征税范围,提出将居住用房纳入不动产税的征税范围,但允许扣除一定的免征额；将农村地区的房地产纳入不动产的征税范围,但对农业用地应设计相应的税收优惠,对农民自用住房允许扣除一定的免征额。　　 第六章为“我国不动产税的计税依据”。本章首先分析和比较了面积、市场价值和租金收入等三种类型的不动产税计税依据的优点和缺点,在此基础上结合公平性的要求、我国现行税收征收水平以及房地产市场现有资料情况,提出我国应以市场价值为基准确定不动产税税基。对于不动产市场价值的评估办法,笔者认为居住用不动产价值的评估应该采用“城乡有别”的办法——城市和县城的居住用房地产采用市场比较法进行价值评估；农村地区的房地产采用重置成本法进行价值评估；对于营业用房地产,则采用收益法评估其市场价值。对于评估机构的选择,从评估的低成本、评估的科学性和公正性、确保不动产税征管的效率等方面出发,提出我国应该将评估机构设置在地方税务机关,并简单阐述了评估工作程序。　　 第七章为“不动产税税收优惠的设计”。本章首先从全面性免税和局部性免税两个方面介绍了一些国家税收优惠的主要做法,在此基础上提出我国国家机关、人民团体、军队本身业务用的房地产,宗教寺庙、公园、名胜古迹、慈善机构、博物馆、图书馆、社会公益性组织等拥有的、增加社会公共福利的不动产,应予免税,但是城市基础设施所用的房地产以及廉租房等应纳入不动产税的征税范围；农业用地应享受相应的减免税优惠；对于居住用房,应该以房屋的市场价值作为确定免征额的依据,在综合考虑家庭成员数量、当地人均居住面积、人均收入、房屋单价的基础上,由地方政府确定免征额；对开征不动产税之前的存量房,可以考虑引入一个五年左右的过渡期,在过渡期内给予存量房业主优惠税率,比如给予法定税率减半征收。过渡期之后,对所有房屋征收统一规范的物业税。　　 第八章为“不动产税的税率设计”。本章首先介绍和比较了比例税率、累进税率和定额税率三种税率形式的优缺点,在此基础上,基于我国现行税收征管水平,再结合基于经营用房屋和居住用房屋所享受的政府公共产品和服务无差别、经营用物业的市场价值往往高于住宅的市场价值、现行税制中工商企业的税收负担远远高于个人的税收负担、居住用房有免征额的规定等四方面因为,建议我国不动产税采用单一比例税率。同时强调在采用单一比例税率的基础上,需要对闲置土地采用加成征税措施,以加重其税收负担,提高资源的利用效率。政府在确定税率水平时,需要考虑的因素主要有政府财政收入、不动产税收入的用途、纳税人的税收负担、税率与税收收入的关系、各地的差别等,在此基础上,结合北京地区的现有数据,阐释了如何确定不动产税税率水平。但是名义税率并不等于实际税率,在名义税率既定的情况下,上级／中央政府对地方政府的授权程度、地方政府财政收支的压力、评估价值与实际价值的偏差以及评估周期的设计、税收优惠的设计等因素都将影响实际税率水平。　　 第九章为“开征不动产税对房地产市场的影响”。开征统一、规范的不动产税的主要目的是为了完善地方税系和中国公共财政管理体制,为中国县市一级地方政府提供一种稳定的、有弹性的财政收入来源,并不是为了调控房地产市场、抑制房价,但是开征不动产税却必然对房地产市场产生影响。在本章中,笔者从从短期单因素和长期多因素角度分析开征不动产税对房地产市场的成交量和房价的影响,并分析不动产税收负担的转嫁问题。从短期看,如果单纯考虑开征不动产税的影响,则短期内新建住宅市场上房价将下降,但开征不动产税对购房者福利的影响却难以确定,在房产供给没有达到最大供给量之前,不动产税的税收负担由购房者和房地产开发商共同负担,其负担比率与房屋供求弹性的大小直接相关,在这种情况下开征不动产税虽然降低房屋价格,但购房者整体上并不会从中得到实惠,只是推迟和分散了现金的流出时间；在房产供给达到最大供给量之后,不动产税的税收负担由房地产开发商负担；在存在“惜售”现象时,由于开征不动产税导致供给增加,房价下跌,可能会使房价的下跌幅大于不动产税的贴现值,从而使得购房者获益。开征不动产税会使二手房市场房价下降,交易量可能上升,也可能下降。交易量究竟是上升还是下降,取决于不动产税对二手房供给和需求影响的幅度。开征不动产税后,房租将上升,交易量将下降。从长期看,房地产市场的价格和交易量是多因素综合作用的结果,影响房地产需求的主要因素包括经济发展及人均收入增加、人口自然增长率、城镇化程度、家庭规模的变化等,影响房地产供给的最主要因素是土地的供给。通过分析,笔者得出的结论是:从未来一定时期看,房价上涨是大势所趋。换言之,如果单独分析开征不动产税对房地产市场的影响,那么房价是下降的,但综合考虑其他因素的影响,开征不动产税只是会降低房价上涨的幅度。　　 本文研究的重点是从不动产税的征收依据出发,明确不动产税的功能、地位与目标,设计不动产税制度,研究不动产税的相关问题,以达到求本溯源、进行系统化研究的目的。目前我国对于不动产税的研究多为定性研究和分析,而且由于各地对于房地产开发的收费项目繁多,且地区间差异较大,所以在研究分析的过程中,数据资料缺乏,口径不一致,增加定量分析与实证分析的难度,增加对不动产税的研究难度。此外,由于我国财政支出项目的细化程度不够,对于不动产税与受益程度的研究缺乏相应的数据支持。本文可能存在的创新点:一是探究不动产税的征收依据,根据不动产税的征收依据,明确不动产税改革的目标,设计不动产税的制度——征税对象、征税范围、税率、免征额等；二是根据我国现有的土地制度,分析土地公有制对开征不动产税的影响；三是结合税负归宿理论、房屋的供求弹性以及我国房地产市场的现状,分析不动产税的开征对房价的影响。