英国古典经济学家威廉配第曾说:“劳动是财富之父,土地是财富之母”,他认为社会财富的真正来源是土地和劳动。在中国城镇土地归国家所有,土地使用者通过土地出让制度获取有限年期的土地使用权。农村土地归集体所有,我国特殊的社会国情及特色土地制度一直对我国农业经济产生深厚影响。在农村土地制度经历了一系列变革,其目的都是提高农业劳动生产率,提升农民生活水平。在改革开放之初,家庭联产承包制激发了农民的劳动积极性,大幅提升农业生产率,经过40年的发展,城镇化快速推进,大量农村人口向城镇转移,农村劳动力数量质量呈现出下降趋势。为了促进农村进一步发展,通过把农村集体土地所有权、承包权、经营权分置开来,可以在政策上释放农村土地潜力,进一步促进农村发展。经营权可以上市流转,关于在流转中如何合理确定经营权流转价格,传统的评估方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法和基准地价修正系数法。由于我国农业土地评估市场起步较晚,我国的农地价格实际是使用农地的租金价格,而国外的价格是所有权价格,国内国外由于国情的原因相关评估理论并不能完全契合。并且由于目前传统的评估方法承包权人在使用土地过程中拥有的选择权,导致评估结果缺乏一定的准确性,在评估实践中低估土地价值。因此本文引入实物期权法,希望以此对农地流转价格提出合理建议。应用实物期权评估经营性土地流转价值,考虑了柔性管理和市场环境不确定性带来的潜在价值增值。由于国内市场不完善,应用实物期权法时面临的最大挑战就是如何确定相关参数的,特别是价格波动率的确定尤为困难。基于中日之间相似的土地发展路径,采用日本的市场交易数据来估计波动率。但是存在两个问题,一是日本的地价是其所有权的价格,是真正的土地价格,而中国的地价或者说流转价格是租金价格;二是中国和日本两国的国情和国家风险存在较大差异。第一个问题用公开市场假设和交易假设解决,在公开市场中,供求双方交易达到均衡价格,根据地租论,地价是地租的折现,因此地租的波动情况可以反映地价的波动情况。第二个问题可以通过国家间风险修正来解决。依据农业土地在生产中的特殊性质,本文采用农业增长率、通货膨胀系数、银行贷款利率三个指标进行修正。最后对宿州埇桥区的流转案例分别采用收益还原法、成本法、市场比较法和实物期权法计算其流转价值,在绝对价格上实物期权法计算的流转价格最高,主要是考虑了承包权人的选择权价值,市场法最低,主要是当前土地流转市场并未完全建立,农村劳动力少导致市场整体价格低迷。