当前随着社会经济的发展,城市开发的脚步也紧随其后,土地资源的有限性使得城市土地日益“寸金寸土”。为了城市经济的发展和整体风貌的建设,政府和企业开始把目光放在了城改项目的开发上。2018年,李克强总理强调要加大政府资金补助,出台金融支持政策,推动保障性住房建设和城中村改造,加快推进城镇化的进程。城改项目共涉及三种改造主体:政府、开发商和村集体,本文研究的是开发商主导型的城改项目。城改项目的时间周期长,资金回收速度慢且具有高度不确定性,现实中就存在不少由于开发商没有合理地对项目价值做出评估影响投资时机的判断而导致投资失败的案例。因此对于开发商而言,需要设计一种能够对项目价值进行合理估算的评估方法,为了能够在激烈的市场竞争环境中尽可能地避免风险,企业需要选择恰当的投资时机,谋求发展。目前,国内房地产企业主要采用传统评估方法进行价值评估,这些评估方法没有考虑城改项目投资的不可逆性、决策灵活性和柔性价值的存在,导致不能准确地估计项目价值。针对这种局限性,本文基于B-S模型和模糊数学理论提出了一种改进的实物期权模型。该方法考虑了项目开发过程中的各种不确定性因素带来的投资机会,使得评估结果更加接近真实价值,提高了决策的科学性,具有一定的实用性。本文在分析了传统评估方法,包括市场法,成本法,收益法和假设开发法四种方法局限性的基础上,总结了实物期权法在城改项目价值评估中的适用性。在经典实物期权定价模型的基础上,结合城改项目的特点,对模型中的相关参数进行了改进,并且引入模糊数学的基本理论,构建出改进的B-S期权模型。最后以西安市某城改项目为例,将案例的实际数值代入本文提出的模型中计算出项目的真实价值。通过对比净现值法和本文提出的改进B-S模型计算得到的不同结果,证明了利用模糊后的实物期权定价方法计算得出的评估结果更为准确,更加接近真实价值,在投资时机决策上具有优越性,为房地产企业选择最优投资时机提供了价值参考。