自特色小镇建设热潮掀起以来，其建设运营主体问题成为学术界关注的重点。与此同时，面对房地产市场的“寒冬”，众多房地产企业陆续踏上转型之路，表现出参与特色小镇建设与运营的强烈意愿，并已付诸实际行动，积极投身地产小镇或其他特色小镇建设项目之中。由于特色小镇的政策设计以产业转型升级为重点，严防“房地产化”倾向，故明确要求3年内完成的30-50亿元固定资产投资不包含住宅与商业项目在内。但上述规定并不意味着特色小镇的建设运营要完全杜绝房地产企业的参与。事实上，不少特色小镇项目已与一些具有社会责任感的房企如蓝城、万科等建立起了稳定的合作关系，嵊州越剧小镇、西湖龙坞茶镇、嘉善归谷小镇等就是其中的典型代表。　　本文主要采用案例研究法与多层次比较分析法，以浙江省特色小镇为研究对象，按照建设运营主体将其分为政府主推的特色小镇、房地产企业主导的地产小镇和房地产企业参与建设的特色小镇，分别进行深入调研和比较分析。研究发现，在打造小镇生活配套服务、营造小镇社区氛固方面，房企能力卓越，其参与可以弥补政府主推的特色小镇在“生活”营造方面的缺点，而政府的引导和监督也可以补充房地产企业在“生产”发展上的缺陷。因此本研究得出最终结论:房地产企业可以以达到生产、生活、生态“三生融合”为政策目标，在政府指导和监督下参与特色小镇建设与运营。除此之外，本研究进一步提出，政府应严防一些房地产企业以小镇开发的名义进行“圈地”的不当行为，明确房地产企业准入门槛，选择符合各类资质条件、兼具小镇运营经验和社会责任感的企业，并与其签订条件限制协议，保证政企双方展开优势互补的紧密合作，以期实现特色小镇“三生融合”的政策目标。