商家宣传商品最常见的方式就是投放商业广告。商品房开发商也是通过销售广告对商品房进行社会宣传,从而吸引更多的购房者购买房屋。但就我国目前的社会现状来看,多数开发商的广告内容都过于浮夸,脱离房屋的实际情况。约束和遏制开发商的虚假广告及虚假宣传行为,最有效的方法就是赋予销售广告“要约”性质。在我国的法律法规中,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条对商品房销售广告的性质认定是最具针对性的,但因该法条的认定标准较为笼统,适用前提比较苛刻,该法条在社会实践中的适用并不理想。为了解决上述问题,本文结合现有的研究成果,对比分析国内两个典型案例,对广告“要约性质”的认定提出自己的观点:(1)对“开发规划范围”进行扩大解释;(2)以一般购房者的生活和交易常识来认定是否“具体确定”;(3)运用反推法来认定是否有“重大影响”。明确商品房销售广告的性质是为了更好地界定开发商的民事责任。本文认为开发商违背“要约”性质广告的,应承担违约责任;违背“要约邀请”性质广告的(即使合同有效成立)或虽违背“要约”性质的广告,但之后该合同被撤销、宣告无效、解除等,若符合缔约过失责任的适用条件,开发商应承担缔约过失责任;对于构成欺诈的开发商,本文认为应当适用《消法》第55条的规定要求开发商承担惩罚性赔偿责任。