房地产业几乎在任何一个国家都是国民经济的重要产业,是构成整个社会财富的重要内容,与GDP的增长休戚相关,被认为是各国经济发展的晴雨表,对国民经济和社会发展具有稳定长远的影响。但是,房地产业作为一个涉及特殊土地资产和资金密集型产业,其固有的产业风险属性决定了它从来都不是“温顺”的经济发展工具,经常产生泡沫,扰乱市场秩序,隐藏着巨大的经济风险。因此,房地产业的持续、健康和快速发展,有赖于房地产市场的良性运行以及政府的管理和调控。2002年以来,持续的宏观调控和居高不下的房价成为了社会舆论的焦点和理论界关注的热点。因此,对2002年-2006年我国房地产业宏观调控的效果进行审视,研究其发展与变化规律,对于政府科学地制定宏观调控政策具有重要的理论与现实意义。本文的研究思路是,以“商品的供给和需求决定其价格”作为切入点和文章的线索,在认识房地产商品的供需特殊性的基础上,对2002年-2006年我国房地产调控政策作定性描述,并在此基础上运用计量经济方法进行定量分析,探讨加强我国房地产宏观调控效果的实现途径。本文在结构上分为六章,分别对相关问题进行研究。第一章为本文的研究意义。主要阐述了论文的研究背景、研究方法、研究内容,述评了国内外相关研究情况,从而确立了本文研究问题的切入。第二章为理论分析部分,是全文分析的立足点。本章首先从理论上分析了房地产商品供给和需求的影响因素。影响供给的主要因素是土地供给、资金来源、房地产价格以及预期,影响需求的主要因素则是人口、可支配收入、信贷成本、房地产价格以及预期。由于我国2002年-2006年房地产市场充斥着大量的投机需求,房地产商品的真实需求被放大,导致房地产价格上涨。价格的上涨对预期起到正反馈作用,愈加刺激投机需求,如此反复循环。投机者的集体非理性会引发并加剧市场波动。因此,房地产过热从经济学上可以解释为:在房地产供给弹性较小的情况下,被多种因素放大的投资需求推动房地产价格快速上涨。第三章是在认识房地产商品供需影响因素的基础上,按供给和需求对2002年以来我国房地产宏观调控政策进行分类和定性评价。本章首先从土地、住房供给结构、信贷和预期等四个方面分析了政府调控供给的政策,从住房贷款、税收和预期对政府调控需求的政策进行了讨论,然后比较这两类调控政策的效果,最后分析了房地产价格的波动情况。研究结果显示,2002年-2006年政府调控的重点是房地产商品的供给;从调控的趋势和手段来看,2002年-2004年,以行政手段为主,兼有法律手段的辅助调控,调控的重点为供给;2005年,仍以行政手段为主,同时调控供给和需求,但经济手段的运用明显加大;2006年调控更具有针对性,加大了对需求的调控,特别是对投机性需求的调控,调控手段以经济手段为主要方式,行政手段为辅。从调控的效果来看,房地产商可购置的土地面积趋于稳定状态,但是土地购置成本急速上升并推动了房价的迅速攀升;房地产开发投资资金来源结构变化明显,“定金及预付金”的比重上升,“国内贷款”对房地产开发投资的影响和作用开始减弱,政府对房地产企业资金来源的监管难度加大;由于调控手段的局限性,对住房供给结构的调控效果不明显,全国开发豪华住宅的态势没有明显缓解,但经济适用房的供给量有显著增加;住房贷款利率的提高,在抑制投机购房需求的同时,也抑制了自住消费需求;税收政策的调控政策对抑制投机需求方面效果明显。第四章理论模型的确定和变量的选择。首先回顾了目前常用的政策干预评价方法并指出:当存在多个干预,且干预间隔的时间较短时,干预模型无法识别出不同干预的冲击以及各种冲击的不同效果;而VAR模型不考虑经济理论,所产生的脉冲响应因为“新息”不能被识别为内在的结构误差,无法给出任何结构性的解释。为了弥补VAR模型经济意义不明确的缺陷,本文根据我国房地产市场的特点和货币政策特点对VAR模型施加长期约束,建立SVAR模型来识别不同类型的调控政策的冲击。变量的选择不仅考虑金融政策,还考虑土地政策和住房贷款利率,全面分析政府宏观调控的效果,既解决了定性研究中多种政策同时作用时调控效果无法识别的问题,也弥补目前定量研究中只注重金融政策调控效果分析的缺陷。第五章对2002-2006年政府宏观调控的效果进行了定量研究。在对变量平稳性检验后,建立了四元SVAR模型来评价房地产宏观调控的效果,并根据我国房地产市场的特点和货币政策特点提出6个约束。计量模型通过了AR根稳定性检验,实证分析结果表明:2002年-2006年,政府调控房地产商品的供给比调控需求对房价的影响大。政府调控土地供给的政策对房地产价格的冲击幅度大、持续时间长。但遗憾的是,土地调控政策的效果并非抑制房价,而是在很大程度上推动了房价的上涨。政府调控房地产企业信贷的政策尽管可以起到平抑房价的作用,但是持续时间短,且作用幅度较小。利用住房贷款利率来调控房地产价格的政策没有起到明显的效果。第六章总结前文的定性和定量分析结论。基于2002年-2006年我国房地产调控政策的分析,提出了加强我国房地产宏观调控的若干建议:端正调控方向,针对不同的问题分类处理;正确把握调控的力度,适时适度调整,高度重视调控可能出现的正负两方面效应;完善政府信息发布制度,加强对心理预期的正确引导;调控方式应以利用间接调控为主,行政手段为辅。