由于房地产项目的特性,房地产投资是一次性、不可逆的过程,在整个过程中资源消耗大、时间跨度长、涉及对象众多,对国民经济和社会民生有重要影响。所以,投资者需要深入研究投资环境,以做出正确的投资行为,避免资源的重大浪费和国民经济的损失。政府需要采取措施改善城市房地产投资环境,吸引企业投资,促进经济发展和社会民生建设,保障城镇化进程的健康、有序。基于城市房地产投资环境综合评价研究相关基础,论文从实绩和预期两个维度对研究对象进行评价。首先,梳理了综合评价指标体系构建的基本内容、原则、方法与流程,并以此理论框架为依据,从现有研究文献和业内专家访谈中初步选取评价指标;通过定性分析对初选指标进行优化,然后运用聚类分析法对指标进行筛选和归类,将评价指标体系结构化;再运用主成分分析法对指标赋权并计算综合评价值,对其输出结果的客观性进行分析,完善并确立评价指标体系。其次,以西南地区28个地级及以上城市2012至2017年面板数据为例,运用动态评价方法——时序多指标综合评价法对其这一时期的房地产投资环境状况进行研究(实绩研究),运用逐步回归分析法估算城市“理论房价”,对房地产投资环境未来发展进行研究(预期研究)。最后,结合两个维度的研究成果,建立“实绩—预期”二维评价模型,根据城市房地产投资环境的差异性,将城市划分为以下4类区域:实绩好预期高、实绩好预期低、实绩差预期高、实绩差预期低,并分别从政府和投资者角度提出对策与建议。通过以上研究和分析,论文在结论部分阐述了论文的研究结果。结果显示,第一,西南地区房地产发展不均衡,部分城市能级和其城市房地产发展水平不匹配。第二,西南地区城市房地产投资环境层次构成较差,整体呈现“大基座、小帽尖”的“细腰三角形”结构。第三,综合评价体系构建的理论科学有效,研究结果表明,该体系能够客观、真实地描述城市房地产投资环境。构建一套简单高效的城市房地产投资环境综合评价体系和二维评价模型,有助于政府和投资者全面了解城市房地产投资环境实际状况和潜在价值,引导投资者选择适宜城市进行投资,以规避投资风险;引导政府因城施策,针对性改善城市房地产投资环境,以吸引投资、发展经济、促进民生,提高城镇化水平。