除前言外,本论文共分三部分。第一部分是对物业服务合同的基本概述,文章在对物业与业主、物业服务等概念和产生、发展进行了分析与阐述,认为物业服务合同是指由建设单位、业主委员会代表业主,与物业管理企业签订的以物业管理企业提供物业服务、业主支付报酬为主要内容的书面协议,是民事合同的一种,但具有其特殊性。第二部分是文章的主体部分。文章从四个方面论证了物业服务合同的特殊性。首先是物业服务合同主体的特殊性。物业服务合同的主体是业主,但签订物业服务合同的是业主委员会,业主委员会不是物业服务合同的主体,但却可以业主的名义提起诉讼或应诉,诉讼活动的后果归于业主。其次是物业服务合同性质的特殊性。关于物业服务合同的性质,有多种不同的观点,有人认为它是委托合同,有人认为它是行纪合同和混合合同。笔者认为物业服务合同是一种纯粹的混合合同,但它具有类似于委托合同与行纪合同的特殊性。再次是业主权益遭侵害时物业服务企业责任承担的特殊性。在第三人侵害业主权益时,物业服务企业应承担什么责任的问题,理论界与实践中均有不同看法。笔者认为物业服务企业此时应与物业服务企业侵害业主权益的情形一样,承担的责任都是侵权责任与违约责任的竞合。最后,笔者分析前期物业服务合同的特殊性。前期物业服务合同突破了合同的相对性原则,导致在实践中前期物业服务合同的签订双方损害业主权益的事情时有发生。文章最后进行了总结,认为物业服务合同是一种特殊的民事合同,人民法院在审理物业服务合同纠纷的时候,以及立法机关在出台关于物业服务合同的规范性文件的时候,均要充分考虑其特殊性的特点,以正确处理纠纷或出台合理的规定。