近年来,由于国民经济的不断增长,人民生活水平的日益提高,商业地产得到了迅速发展,越来越多的投资商把目光投向了商业地产。因此,如何才能使投资得到很好的利润回报是广大投资者关心的问题。目前,我国的商业地产科学研究还处于比较落后的阶段。首先,商业地产的定性研究比较多,但缺乏定量化的分析研究,以及如何运用定量化指标的数学模型去评判商业地产;其次,对商业地产缺乏全面系统的科学理论和实践经验;再次,对商业地产的项目策划探讨较多,而对商业地产的深层次的价值影响因素发现较少;最后,对于商业地产后期的商业管理和运营模式缺乏科学的探讨和总结。鉴于商业地产的研究现状,本文试图通过用模糊数学理论建立连续的隶属函数,利用数学方法来判定商业房地产项目价值大小,使商业地产价值研究的结果更加合理。在商业地产价值的评价中,区位因素、项目自身因素、经济因素、人口因素等是重要影响商业地产价值的因素。相对于住宅房地产来说,商业地产发展的比较晚,大致从上世纪八十年代才开始兴起,所以本文从一开始首先回顾了商业地产的发展历程,大致分为四个阶段:萌芽期、发展期、成长期、理性期,紧接着详细分析了商业地产的分类及运营模式,以及现阶段一些商业地产不景气的主要原因。商业地产发展到今天,一些有经济实力的房地产开发商逐渐意识到持有型商业地产物业所带来的整体价值,还有一种模式也比较受房地产开发商的欢迎,那就是万达地产提出的“订单模式”,本文分析了“订单模式”的优点。本文详细阐述了商业地产的特点、商业地产的价值理论、模糊数学基本概念,并用模糊数学方法建立隶属函数,结合专家经验和研究结果,利用层次分析法确定各因素权重,对商业地产价值进行综合评定,最终判定商业地产的价值等级。最后,作为实例,对北京市某个商业地产项目进行价值模糊综合评判。