房地产抵押贷款债权证券化是指银行等房地产贷款机构将其因发放房地产抵押贷款所持有的抵押债权，按照一定的特质进行选择并汇集重组成抵押债权组群（资产池），经过担保和信用加强等结构化改造，以证券形式出售给投资者的融资过程。它是随着经济的不断发展，解决银行投资资金短缺，储户存款居高不下，投资渠道缺少矛盾的重要方法；它的实施彻底改变了传统的金融中介方式，在借贷双方之间架起更有效的融资渠道；它的实施有利于增加贷款金融机构资产负债表的流动性，改善其资产质量，增加资金来源，延伸风险配置结构，缓解资本充足压力，提高金融系统的安全性；它的实施有利于改善银行的资产负债结构，提高银行的资本利用率，促进债券市场的发展，促进资金跨地域流动。同时，也使参与的其他各方受益。这种首创于美国的金融创新在其发源地得到了最为完备的发展。那么，什么是房地产抵押贷款债权证券化？如何构造房地产抵押贷款债权证券化交易结构？发展我国房地产抵押贷款债权证券化有何必要性，如何进行？本文分四章进行了论述。一、 房地产抵押贷款债权证券化的含义和特征：资产证券化概念包含三层含义：资产是指那些缺乏流动性，但具有可预见未来现金收入的金融资产；“证券化”特指一种技术，这种技术是通过资产的重新组合，并利用必要的破产隔离技术、信用增级技术，创造出适合不同投资者需求，具有不同风险、期限和收益组合的债权凭证；资产担保证券是由资产收入支持的，并可以在市场上进行流通和交易。资产证券化具有结构型融资、表外融资、信用融资、收入导向型融资等特点。 房地产抵押贷款债权证券化是资产证券化中最重要的一种，指将以建筑物（消费者使用之住宅）作为财产抵押担保的贷款债权，其贷款数额、消偿期、利率等相近似者汇总后，将该债权转变为资本性证券形态，通过证券承销方式，出卖给投资人，使债权人的贷款债权可不等清偿期届满即转移出去而先行取得资金的行为。房地产抵押贷款债权证券化还具有采用本金摊还法、违约风险低、提前还款风险等特点。二、 交易结构和种类房地产抵押贷款债权证券化是结构性融资，构造具有破产隔离机制的交易结<WP=5>构是资产证券的核心和生命。资产证券化交易结构包括交易参加人和交易过程两大部分。交易参加人主要由抵押贷款的发起人、抵押贷款的服务人、抵押贷款保险人、特设机构、信用评级机构、投资银行、投资者等组成。交易过程包括：资产组合、特设机构、金融资产的出售、信用增级、资产担保证券的评级和销售、获得证券发行收入向原始权益人支付购买价格、服务人进行资产管理并按时收回资产收益、向投资者支付本金和利息几部分。房地产抵押贷款债权证券化主要有按揭贷款参与证、过手证券、资产支持证券转付证券三种。同时，文中针对房地产抵押贷款债权证券化交易结构核心特设工具机构专门进行了论述。三、 宏观和微观经济分析任何事物的存在和发展必然有其合理的理由及意义，房地产抵押贷款债权证券化也不例外。就宏观方面来说，房地产抵押贷款债权证券化①实现了规模经济；②改进了信息不对称程度，降低了交易成本；③资产证券提高了金融体系的运作效率；④资产证券化重构了金融服务体系。就微观方面来说，房地产抵押贷款债权证券化①改善了发行人的资本结构；②改善了银行资产——负债的期限搭配；③提高了资产的流动性。四、 发展我国房地产抵押贷款债权证券化的必要性和对策：“小康不小康，关键看住房。”为了启动住宅消费市场市场，刺激国内需求，为了解决商业银行资金短缺、流动性差，提高银行资产负债率，加大银行系统的安全性，为了适应我国经济发展的需要，为了适应加入WTO于国际接轨的需要，我国商业银行有必要引入国际上成熟的房地产抵押贷款债权证券化技术。但是，要实现房地产抵押贷款债权证券化必须具备健全的法制环境，完备的基础资料。由于我国目前抵押贷款规模还很小，在地理分布上较为集中，贷款标准不统一，信用保证体系不完善，以及贷款利率问题，技术问题，专业人员队伍问题，也即我国房地产抵押贷款一级市场仍处于初级发展阶段，二级市场的各主体有待培育，因此我国目前尚不具备实施房地产抵押贷款证券化的条件。 不具备条件，不等于不去发展。为了加速房地产抵押贷款证券化的实现，我们应研究国外成熟的经验，努力借鉴，创造条件做好各项基础工作，推动这项技术在我国的应用。具体措施包括：政府的适度参与，抵押贷款运作的标准化，建<WP=6>立有效的信息系统，健全抵押贷款的个人信用制度，发展相关的支持体系，完善法律法规的建设等。 总之，本文以上述四项内容为主线，充分论述了地产抵押贷款债权证券化的概念、特征、交易结构、交易过程，结合我国房地产抵押贷款的现实情况，明确指出我国目前尚不具备实施房地产抵押贷款证券化的条件，目前的任务不是匆忙实施房地产抵押贷款证券化，而应该着力做好各项基础工作。同时，为了比较说明，文中也对美国房地产抵押贷款证券化市场及具体操作进行了简要介绍。另外，由于时间和所能收集到的资料的限制，本?