房地产市场作为国民经济的重要组成部分,对整个社会经济有着至关重要的作用。房价作为衡量房地产市场乃至区域经济健康稳定发展的重要指标,关系国计民生。由于我国的城市化进程加快,房地产业飞速发展,房价也节节攀升。房价受到了购房者、投资者、房地产开发商、政府管理部门等社会群体的重点关注。理解房价波动的内在成因,分析其趋势及区域性差异,准确地预测房价,对提出有利于房地产市场健康、稳定发展的政策建议至关重要。本文以2004-2016年重庆市各区县房价及其影响因素为研究对象。首先,利用空间相关分析的全局Moran’s I指数,局部Moran’s I散点图和LISA分析方法对房价进行了时空演变分析;其次,基于空间计量经济学理论,建立空间杜宾模型对重庆市各区县房价的影响因素进行分析;最后,构建了集成学习模型(包括:GBRT、XGBoost和Random Forest),线性回归模型和K邻近模型进行预测对比,优选出GBRT模型,对未来3年重庆市各区县房价进行预测。结果表明:重庆市各区县房价存在着较强的空间正相关性,呈现空间集聚现象;重庆市各区县房价主要呈现高高型聚集和低低型聚集,高高聚集型地区位于重庆市主城,低高聚集区域主要是紧挨主城的璧山、江津等区县,呈低低聚集的区县占比最大,而高低型的则为永川、万州、涪陵等几个区县。随着时间的推移,呈现空间自相关且显著的区县数量由2004年的16个减少为2016年的10个。重庆市房价受人口环境变量和经济环境变量的影响较大,自然环境变量对房价波动影响较小。2017-2019年的房价总体呈上升趋势,但奉节、彭水、黔江、巫山、秀山等区县受2015年房价下跌的影响出现下跌的情况。根据上述结果,为了重庆市房地产市场持续健康发展,建议根据房价聚集情况制定“分城施策”的政策,以精细调控房价;完善地票交易制度,防止刚需住房供需失衡所导致地房价猛涨;推动住房供给改革和加强保障性住房建设力度,为中低收入困难家庭提供住房保障。