营业税改增值税是政府一项重要的税收改革,对我国增值税制度的发展有着重要意义。增值税制度的特点主要体现在两方面：一是环环扣除,不存在重复征税；二是税负公平,征税范围广。要想真正实现增值税的中性原则和公平原则,需要形成完整的抵扣链条,包括纵向抵扣和横向抵扣。自2004年来,我国增值税税制已逐步完成了从生产型到消费型的转变,这实际上是完善了抵扣链条的纵向抵扣,即同一产品的所有生产销售环节均可抵扣。如今,为进一步完善增值税制度,营业税改增值税改革实际上是对横向抵扣的完善,即达到同一环节中的所有商品或劳务均可抵扣。在设计和实行增值税制度过程中,房地产业是不可忽视的重要领域,也是公认难以处理的领域。中国房地产业作为整个国民经济的支柱产业,在宏观上看,与国家的经济走向紧密相连。在微观上看,与普通百姓的生活息息相关,住房作为普通百姓的必需品,房地产业营改增势必对居民的福利造成影响。本文从居民福利的角度出发,通过探讨我国房地产业营改增的价格效应和居民福利效应,为我国房地产业营改增的改革方案提供政策建议。本论文主要内容如下：第一章是导论,主要内容包括研究背景和意义,国内外文献综述、研究思路和方法以及创新与不足。第二章是营业税改增值税的理论基础。税收改革涉及经济活动中的多方利益,需要相关理论作为指导。在本章中笔者具体阐述了财政收入原则、公平效率原则以及消费者福利理论。第三章是我国房地产业税收的基本情况。首先对我国房地产业税收体系及税负情况进行阐述,随后重点分析我国房地产业中营业税制度的相关规定及房地产营业税制度的存在问题。第四章是税收改革的价格效应分析。利用投入产出表建立价格效应模型,探讨不同改革方案下,房地产业营改增对各部门商品价格的影响,并为下一部分居民福利效应分析提供数据支持。营业税改增值税能够起到修复增值税抵扣链条的作用,有利于消除我国流转税制度中的重复征税现象。然而,由于在现实经济中,各个行业之间的中间投入的产品或服务类型不同以及中间投入的占比不同,因此营改增对于各部门最终商品的税负影响有所不同。根据当前我国营业税改增值税的方案,新增两档增值税税率6%和11%。通过排列组合,测算出不同改革方案下各行业的最终商品的价格变化率。营改增后,对原增值税行业而言,其税负的变化取决于其他行业商品价格的变化以及其他行业对该行业的中间投入的比重。对于营改增试点行业而言,营改增前后适用税率的变化、改革后可抵扣的中间投入的占比等因素都对其税负有所影响。在当前营改增的进程上,建筑业的商品价格略微上升0.41%,而房地产业商品价格变化非常小,仅为0.006%。当房地产业和建筑业纳入营改增改革后,房地产业商品价格有所下降,当房地产业适用6%的增值税税率时,商品价格变化率为-7.87%,当适用11%的增值税税率时,商品价格变化率为-4.22%。对建筑业而言,当适用增值税税率为6%时,商品价格变化率为0.2%；当适用11%的增值税税率时,商品价格变化率约为2%。房地产业和建筑业纳入增值税体系后,其他行业,包括原增值税行业、已纳入营改增的第三产业以及其他第三产业的价格均有所下降。第五章是福利效应分析。在价格效应分析的基础上,本章运用城镇居民消费调查数据测算不同改革方案下,房地产业营业税改增值税对于不同收入阶层的居民福利的影响。产品与服务的间接税税负变化将引起产品和服务的价格变化,进而对居民的福利造成影响。由于不同收入阶层的居民的消费支出的结构存在区别,因此由税负引起的价格变化所造成的福利影响程度也会有所不同。与当前营改增的进度相比,房地产业和建筑业营改增后,各个收入组居民的整体福利均有所改善,但是改革是累退性的,即高收入组居民从税收改革中收益相对更多。同时,笔者还考察了增值税全面“扩围”下,房地产业营改增不同税率改革方案对不同收入组居民的福利影响。由于营改增全面实施后,部分第三产业的商品价格上升,如邮政业和文化体育娱乐业等,导致各个收入组居民的整体福利改善程度小于仅房地产业和建筑业营改增的情况,但改革累退的程度变小。第六章是国际房地产业增值税制度的比较与借鉴。在增值税制度发展的过程中,存在一些国际上公认的较难以适用增值税一般规定的行业,房地产业正是其中之一,且不动产更是被认为是更为复杂和难以处理的领域。国际上对于房地产业征收增值税的方法可分为两类,一类是征税法,一类是免税法。选择征税法的国家有加拿大和新西兰等；在欧盟第六指令下,欧盟国家大部分选择免税法,但是欧盟各国的具体规定还是有所不同。因此,在本章中笔者分别选择加拿大、荷兰(欧盟国家)为代表,对比分析两种不同的房地产业增值税处理,并从中获得促进我国房地产业营业税改增值税改革的有益启迪。第七章是结论与政策建议。房地产行业的营改增涉及多方的利益,从政府的角度来看,营改增的一大重要目标在于减轻企业的税负,但同时要兼顾地方政府的税收收入以及税收管理成本以及实际操作是否可行。从企业的角度来看,在当前房地产行业宏观税负重的情况下,营改增是否真正能够让企业的税负有所下降。从居民的角度,营改增对房地产商品的价格有何影响,居民的福利水平如何变化。结合居民福利效应的测算结果以及国际经验,再加上当前我国房地产行业的营业税制度也属于对不动产交易活动采取普遍征税的做法,为了与我国现行营业税制度更容易衔接,建议考虑建立宽税基低税率的增值税制度。有关房地产业营改增方案的具体建议如下：在税率选择上,综合考虑地方财政收入、企业税负、产业发展以及居民福利多个因素,建议我国房地产业营改增后房地产业和建筑业的增值税适用税率统一为11%。在税基确定上,为了尽可能保证增值税链条的完整,建议考虑将建筑活动、不动产销售、不动产租赁全部纳入增值税的征税范围。低税率宽税基的房地产业增值税制度更符合增值税公平性和中性的要求,既兼顾财政收入原则又能兼顾公平效率原则,既能考虑企业税负问题也关注居民的福利变化。房地产业作为营业税改增值税中必不可少的环节,对房地产业营改增问题进行研究,在促进房地产业健康良好发展以及促进社会和经济的稳定发展有重要意义。本文的贡献主要在于以下两点：第一,本文从居民福利角度出发,以房地产业作为研究对象,通过价格效应模型和消费者福利效应模型,结合我国实际税制情况以及城镇居民消费数据,考察我国房地产业营改增对不同收入组居民福利水平的影响。预测了房地产业营改增的改革效果同时为房地产业营改增提供了一定的理论基础。第二,根据价格效应和福利效应的测算结果,并结合国际房地产业增值税处理的实践经验,从我国国情的实际情况出发,为我国房地产业营改增的改革方案提供具体政策建议。