不动产登记审查标准是不动产登记机关审查工作的风向标,所谓不动产登记审查标准,是指不动产登记机关依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿时所应遵循的标准,其中包括不动产登记机关的审查权限和审查范围。但是,立法并没有对审查标准作出明确规定,理论界和实务界也尚未形成统一的认识,司法机关通常采用的“合理审慎义务”也没有明确统一的内涵。从此争议点出发,首先提出不动产登记机关应当遵循形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准。当前理论界对不动产登记审查标准的讨论集中在,形式审查或是实质审查,形式审查侧重登记效率,实质审查力求登记准确性,二者的争议焦点主要在于,登记机关是否有权对登记原因行为进行审查。《物权法》、《不动产登记暂行条例》中将登记机关的审查义务界定为:查验、询问、实地查看以及及时登记,并没有对是否审查原因行为作出回应。通过对法条与争议焦点的分析,形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准,能够在最大程度上实现登记效率与登记准确的平衡,也能为司法实践提供指向性和可操作性。同时,实质审查的深度应当限于登记原因行为的形式合法性。其次,对形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准进行具体阐释。明确登记机关在受理、审核、登簿发证三个阶段的具体审查标准,受理和登簿发证阶段段均遵循形式审查原则,受理阶段审查申请人提交的登记材料是否规范、齐全、完备;登簿发证阶段检验登簿内容是否符合审核阶段所审查的结果,权利证书的领取是否符合规定。审核阶段是登记中最复杂的环节,对转移登记、抵押登记应当进行实质审查,除必要的形式审查外,审查内容还应包括:当事人之间的买卖合同或抵押合同是否符合形式合法性,是否存在明显不当的情形等。再次,提出支持不动产登记机关之所以应当遵循形式审查为原则,实质审查为例外的理论依据。第一,基于不动产登记的性质,不动产登记属于行政登记行为,行政登记中行政权力的行使要求其与司法权存在一定的界限,不能越俎代庖逾越到司法权领域,因此排除实质审查。第二,基于不动产登记的法律效力,不动产登记的法律效力可以分为,私法效力和公法效力。其中,私法效力涉及:物权变动的条件,登记推定力,公示公信效力等;公法效力涉及:税收、财产普查以及反腐等行政管理的诸多领域。不动产登记的私法效力是最基本的、最核心的效力,不动产登记存在的意义也是在于能够实现一定的私法效力。从公权力与私权利的角度考虑,非基于公共利益的目的,公权力不得干预私权利的行使,当事人之间基于合意使不动产物权发生变动,属于意思自治领域,登记机关的审查行为不应干涉。第三,基于行政赔偿理论。目前我国行政赔偿的费用来源主要是国家财政,而申请不动产登记缴纳的费用与登记错误的赔偿之间相差甚远,这给登记机关的工作带来巨大的压力。从严把握追究登记机关赔偿责任的标准更具有合理性,而不应过分要求登记机关承担所有登记错误造成的损失。此外,坚持以形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准具有一定实践意义。立法方面,有利于完善不动产登记制度,为《不动产登记法》的制定提供方向和思路;行政机关方面,有利于明确不动产登记机关的审查义务,实务中更具有可操作性;司法方面,更加清晰的认定登记机关是否尽到合理审慎义务,从而更好的分配登记错误的责任承担。最后,对不动产登记制度的完善提出建议。为尽量避免登记错误的发生,除严格遵循审查标准外,建立登记员制度,要求不动产登记工作人员应具备相应的专业能力与业务能力。这一措施可以减少因能力素质不够造成的登记错误,增强登记准确性;同时建立责任保险制度,为登记错误提供相关止损指南与保障,在登记错误发生后,由保险公司优先赔偿,然后再根据责任分担向不同主体追偿,以此减轻登记机关的赔偿压力,也可以使权利人得到更有效的赔偿。