中国房地产业的迅速的成长与发展，造就大批中国的富豪阶层，因此，越来越多的投资者转向房地产业，然而并非每一个投资者都能获得成功，那么什么因素决定着房地产项目投资的成功呢? 房地产业因具有本土化特性，产品又具有很大的个性，早些年的竞争不像其他行业那么激烈，有时甚至感觉不到究竟谁是你的竞争对手，自然也无制定竞争战略的迫切需求。但是，经过大起大落之后，房地产市场重又恢复了平稳与迅速的增长，大型房地产商的市场规模已经越来越大，新产品层出不穷，寡头垄断的雏形已经显现。对于大型房地产开发商而言，制定竞争战略已是势在必行了。 本论文运用PORTER模型，对一个具体的大型的房地产项目的竞争战略的制订作全面的研究与阐述，对房地产项目的五种力量进行深入的探讨与研究，制定出切实可行的竞争战略，其的运作情况在房地产行业有相当的普遍性，因此对整个房地产行业具有相当的指导性意义。 本论文的主要内容是运用迈克尔.波特的理论：一个产业内部的竞争状态取决于五种基本竞争作用力：潜在进入者的威胁、买方讨价还价的实力、卖方讨价还价的实力、替代产品或服务的威胁以及产业内现有公司之间的竞争，这五种作用力正是驱动产业竞争的力量所在。对绿城房地产集团在上海闵行区马桥的一个占地3300亩的大型房地产别墅项目的竞争战略的制定与实施进行全面的剖析，围绕着其竞争战略，在对上海房地产行业、企业文化、企业的总体竞争战略运用PORTER模型与PEST模型进行了全面分析比较的基础上，制定了马桥项目的竞争战略，同时在竞争战略的基础上，制定了各项职能性战略：产品战略、价格战略、促销战略、渠道战略以保证公司竞争战略的实施。 由于该项目目前正处于实施之中，竞争战略的实施结果需要得到市场的检验，同时在具体实施各项战略时会随着环境的变化而变化，因此，本论文所研究的问题会随着市场的变化而进一步深化，对房地产项目的实际工作有着十分重要的指导意义，是一次将MBA的理论知识与实际项目的运作有益的结合，将有利于提高中国房地产企业的管理水平与企业的竞争能力。 总而言之，围绕这五种作用力的抗争，有三种基本的战略方法：(1)总成本领先战略； (2)差异化战略(公司提供的产品或服务标歧立异，形成一些在全产业范围内具有独特性的东西)； (3)集中化战略(主攻某个特定的顾客群、某产品系列的一个细分区段或某一个地区市场)。 总成本领先战略、差异化战略与集中化战略所定位的房地产细分市场不可能是一致的，企业管理的侧重点必然有很大的不同。各个企业都有自己的优势和不足，这些优势和不足也不尽相同，企业对此的认识更是有深有浅。如何解答这些问题，都有待于制定竞争战略而不是发展战略予以回答。站在新世纪的地平线上，企业必须有一个明确的战略定位，洞悉谁是谁将是自己的竞争对手，企业的核心竞争能力究竟在哪里，以及消费者的下一个消费心理等等。它再也不能夹在三角的中间，随波逐流。这就是房地产企业必须制定竞争战略的缘由。也是本论文希望达到的目的。