随着房地产业步入商业地产年代,城市综合体逐渐成为房地产行业的新热点。从当前的开发实践来看,城市综合体作为开发周期长、投资庞大,业态复杂的典型,它的开发是一个复杂的系统工程,复杂性远远高于单纯住宅开发,因此,城市综合体开发必然承受巨大风险。由于需把握各种业态所包含的复杂元素的组合和平衡,有效放大各业态的协同效应,削弱其排斥作用,使得业态组合成为城市综合体前期研究的重要环节,是项目开发成败的关键因素之一。对于深圳市港城集团有限公司来说,目前正在开发的港城城市综合体项目的业态组合是一项艰辛的工作。本文将以其业态组合为研究重点,运用城市综合体功能组合的相关理论和房地产开发的相关工具及方法,详细从企业自身的开发能力及资源匹配程度、项目本身的优势和不足、宏观环境和市场状况、以及未来竞争状况等四个维度进行分析,并通过SWOT分析对项目进行总体定位,最后结合业态组合的主要因素与策略,提出了本项目的业态组合方案为“以居住公寓为核心驱动,辅之于商务办公、星级酒店、配套商业、文化展示等业态”。本文通过对港城城市综合体项目业态组合的实践探讨,希望能为开发商及相关工作人员提供城市综合体的科学的、系统的研究方法作为参考和借鉴,更为近郊区域和港口区域城市综合体的业态组合进行先驱探索。