在原租赁准则的“两分法”模型下,承租企业可利用经营租赁进行盈余管理,受到了理论与实务界的质疑,新租赁准则应运而生。我国财政部于2018年12月7日出台了《企业会计准则第21号—租赁》（CAS21）,并规定大部分企业的初始适用时间为2021年1月1日。与原准则相比,新租赁准则最核心的变化在于取消了承租人对融资租赁和经营租赁业务在报表中的不同处理,统一确认使用权资产和租赁负债。新修订的租赁准则是否能达到预期目标,有效抑制并减少企业的盈余管理行为,这一问题值得探讨。因此,本文选取了运用经营租赁方式大量承租门店、仓库等营业场所的零售企业新华百货进行案例研究。本文首先对案例公司面临的内外部环境进行分析,发现新华百货具有盈余管理的动机,而在原租赁准则下确实有机会通过一些途径实现预期目的。譬如,通过经营租赁可以实现表外融资,降低财务杠杆,从而增强企业外部融资能力;可以均匀确认费用,平滑企业利润,从而保证管理人员职务相对稳定等。然而,新租赁准则通过两条路径抑制了企业的盈余管理行为:一是其负面的财务影响降低了新华百货盈余管理的意愿和可能性;二是更高的列报披露要求增加了新华百货公司盈余管理的风险。从影响内容来看,新租赁准则减少了企业主观判断和自由选择的可能性,压缩了新华百货盈余管理的空间。在新准则开始使用后,笔者发现新华百货选择了其他的盈余管理方式,如自建而非经营租赁、变更其他会计政策等。综合以上分析,本文得出结论:新租赁准则在一定程度上规范、制约了企业的盈余管理行为。此外,本文对比了新旧租赁准则在会计处理、列报、披露等方面的变化,并据此分析出租赁准则修订的原因,为案例分析部分提供理论支持。最后,为更好地应对租赁准则变革,本文从融资、经营、会计与财务处理三个方面为零售企业提出了相应的对策建议。