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近几年,房地产业与物流业都经历了非常迅猛的发展,作为二者的交叉点,物流地产也当然备受市场的重视。同时,我国的物流地产市场的投资和政策环境,也优于其它物业种类,也得到房地产商的青睐。二〇〇九年,物流业成为国家十大振兴规划产业中的第十个产业,国家更是公布了物流业调整和振兴规划,使物流地产发展的前景进一步明朗。国外物流地产的发展开始于上世纪80年代,已经经历了20多年的快速发展,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。我国国内专业化物流地产业的发展则首先得益于普洛斯等一批外资物流地产商的进驻及对中国物流地产市场的开发,近几年的发展趋势也很好,发展潜力巨大。我国物流园区的开发则始于20实际末21世纪初。据不完全统计,目前全国至少有20多个省市制定了区域性物流发展规划和政策,全国在建的和规划建设中的物流园区、物流基地、物流中心命名的各类园区达几百家之多。
航港发展有限公司(以下简称航港公司)成立于2004年12月,立足于物流地产的开发和运营。航港公司的第一个开发项目是2006年经国家发改委批复成立的北京首都机场大通关基地。该项目尚未投入运营,但已经显现出诸多问题,特别是目前正在经历2007年到来的全球经济危机,及2008年7月国务院批复设立的北京天竺综合保税区,从地域上、功能上和行政管理上,都将航港公司开发的大通关基地项目纳入为综合保税区的一部分,对航港公司的影响很大。航港公司目前面临诸多问题,如前期产品规划不当,价格制定脱离市场,组织结构变化频繁,工程管理混乱,资金成本高,公共关系遇到危机,信息平台进展缓慢等等。而造成这些问题的主要因为是航港公司的法人治理结构模糊,对垄断优势的误解,人员快速扩张,及经济危机的冲击等。
同时,近两年,航港公司所处的物流地产业的外部环境也有了很大变化。在政策上,2009年4月24日,发改委正式发布《物流业调整和振兴规划》,提出建设物流园区、物流公共信息平台等九大重点工程,并明确北京位于华北物流区域的中心,并属于全国物流节点城市。在经济上,2000年以来,我国的国民生产总值不断增长,2008年国内生产总值达到30万亿元人民币(见图5—1),世界排名第四,仅次于美国、日本、德国。在技术上,我国物流技术发展迅速,但在应用上尚未能够普及。在物流人才方面,则总量奇缺、专业水平不高。
如何在新形势下调整自己的发展战略、充分发挥公司的优势,成为航港公司面临的主要问题。笔者利用 SWOT分析工具,对航港公司的内外部环境做了具体的分析。
在外部环境方面,航港公司的目前发展的机会很好,既有国家及北京市政策的扶持,也有海关总署对“大通关”的支持,北京市也计划大力发展物流产业,而首都机场地区现有物流设施落后,物流企业也期盼航港所开发的大通关基地尽快投入运营。当然,航港公司也面临很多威胁,如华北地区空运业务被分流至华东和华南,北京周边物流园区发展迅速,天津滨海国际机场发展迅猛,经济危机导致国际航空运输业务下滑。
在航港公司的内部环境方面,其优势也很明显。地理位置优越,与政府机构关系良好,储备了大量优秀人才,融资能力强等,都对航港公司的快速发展奠定了基础。在航港的下述劣势方面,航港公司则应设法改正或调整策略:产品与市场需求不匹配,对国航的策略未能凑效,工程延期严重,保税二区土地脱手。
根据以上的分析,航港公司应审时度势、扬长避短、稳步发展,将战略目标调整为:(一)整合各方面的资源和需求,搭建以空港为依托、国内一流的高效的口岸综合物流平台；(二)发展国内一流的招商引资能力,围绕首都机场口岸区及天竺综合保税区,聚集相当数量颇具影响力的企业,并形成产业集群；(三)建立有航港特色的运营管理模式,以经营成本最低、效率最高为目标,以客户体验为衡量标准,提供世界一流水平的服务:(四)参与北京航空城的建设,并将主要投资于航空城内的物流地产项目和利润率相对较高的商业配套设施；(五)适时将首都机场大通关模式及航空城模式拓展到国内其他城市,未来十年内,拓展至3—5个城市。
通过定量战略计划矩阵(QSPM),对航港公司可选的下述4种战略模式进行定量评估,可以得到以下结果:
可以看到,增长型战略是最优战略模式。因此,航港公司适宜采用增长型战略模式,并且,在近期(3年内)采用密集型增长战略,中长期(3—8年)则采用多元化增长战略。
根据航港公司调整后的战略目标,笔者为航港公司制定了如下战略实施措施:加快工程建设进度,完善法人治理结构,展开与政府监管机构的全面合作,加大广告宣传力度,树立正面品牌形象,发挥人才优势,适当授权,创新增值服务,开展物流金融服务,推进信息化平台建设,积极参与北京航空城的规划和开发建设。
总之,航港公司的物流地产业务在快速发展的同时,也遭遇到了一些制约因素。笔者通过对国内外地产物流的发展历程和现状分析,运用相关战略分析工具,针对航港公司遇到的问题,提出解决方法,并制定切实可行的战略目标、战略模式和战略措施。