2015年北京城市轨道交通将形成“三环、四横、五纵、七放射”总长703公里的轨道交通网络,将承担25%的城市交通出行需求。北京市基础设施投资有限公司(下称“京投”)负责承担北京市轨道交通及基础设施项目的投融资和资本运营任务,“十二五”时期需要筹集超过1300亿的债务性资金,超过2200亿的内源性资金。为缓解融资压力,京投公司提出“一体两翼”的战略发展格局,大力开发非票务资源,增加经营性收入。本文对北京城市轨道交通的非票务资源进行界定和分类,并对非票务资源中的商业物业资源进一步定义和细分。通过对北京城市轨道交通现有的商业物业资源进行梳理和筛查发现轨道交通地下空间资源与站内零星商铺资源具有良好的开发前景,结合资源开发现状、未来规划及北京轨道交通实际情况,借鉴典型城市开发经营经验,提出适用于北京城市轨道交通的地下空间资源与站内零星商铺资源经营模式。由于轨道交通商业物业资源的稀缺性,缺乏市场可比案例,因此京投公司在开发经营过程中难以准确判断物业价值。在经过实地调研与走访,搜集大量相关资料数据,本文根据轨道交通地下空间与站内零星商铺的特点,采用置业投资法、利润法构建轨道交通地下空间资源价值评估模型；采用因素构成法、利润法构建轨道交通站内零星商铺资源价值评估模型。在模型构建的基础上,本文以北京城市轨道交通4号线动物园站地下空间为例对地下空间价值评估模型进行验证。估价结果显示地下空间具有较高的商业价值,对北京城市轨道交通地下空间存量进行合理开发和利用有助于拓宽京投公司融资渠道,增加经营性收入,减轻京投公司融资压力,有助于打造北京城市轨道交通规划、建设、运营良性资金循环运行机制。