住宅需求是人类最基本的需求之一，个人对住宅的需求是由追求最基本遮风蔽雨的生理需要慢慢提升到对住宅安全的需要，较低层次的需要逐渐满足后，则进一步产生对社会、自尊及自我实现等较高层次的需要。因此，住宅已不仅是一个庇护遮蔽场所，住宅的区位、价格与品质，早已成为个人社会经济地位与财富的象征。无论是经济基础雄厚的中年人还是事业刚刚起步的年轻人，都认为拥有一套良好品质的住宅是其一生追求的目标。　　购房对于社会上任何一个人来说都是一件大事，对开发商来说也是投资回收最重要的一个环节，消费者购房行为的研究显得尤为重要。购房行为本身具有多样性，多样性可表现为不同区域住房消费水平和消费结构的差异、不同的建筑形式和风格需要、不同的购房观念，还可表现为同一区域，按人口统计指标划分的不同消费群体之间的消费偏好差异。不同的年龄阶段，不同的职业，不同的受教育程度，不同的购房目的的居民会有不同的住房需求和消费行为特征。其次，即使同一消费者在不同的时期、不同的情境，其购房行为也会呈现很大的差异性。　　购房行为还是一个受综合性因素影响的结果。住房消费行为受居民收入、居民购买力及住宅价格等经济因素的约束，同时也受住宅的建筑特征（面积、屋龄、楼层、房厅数、采光、通风、景观、停车位等）、邻里特征、区位特征和心理因素等非经济因素的影响。同时，国家的购房政策对居民购房消费行为的影响极大，它主要通过投资、金融、财税、立法等方面的政策来调节住房的供给与需求，达到提高人们居住水平的最终目的。　　短短几年间，随着住房制度的改革，福利分房制度的取消，居民住宅的商品化，我国特别是大中城市的房地产市场日渐火爆，但同时也产生了不少问题，尤其是出现了很多人买不起房的现象。北京作为我国的首都，作为我国的政治、经济、文化中心，有其特殊性和鲜明的代表性。本文立足于北京展开对城市居民住宅消费行为及影响因素的分析，论文的基本思路及基本内容为:通过对北京市城市居民住宅消费现状的阐述，提出目前住宅消费中存在的问题;在理论体系的指导下进行住宅消费影响因素的实证分析，得出结论;最后，针对目前存在的问题提出解决对策及建议。梗概如下:　　首先，明确了住房消费者和住房消费品的概念，阐明了住房消费及住房消费行为的定义，并重点分析了住房消费行为的九大特征，分别为普遍性和长期性、多样性、复杂性、社会性和文化性、受居民收入的约束性、家庭性、高风险性、层次性和综合性以及可引导性等等。　　其次，从住宅消费水平和住宅消费结构两方面阐述了目前北京城市居民住宅消费的现状:第一，由于北京居民的可支配收入不断提高，人均住宅面积呈递增趋势，北京城市居民家庭的住房条件和居住质量有了很大的改善;第二，全市已全面形成了由廉租住房、经济适用房和商品住房三个层次为构架的住房供应格局。二手房也越来越多的涌入市场，受到消费者的青睐，形成了居民住宅的梯度消费结构。同时也指出了在住宅消费中存在的问题，一是消费水平不平衡，住宅价格过高的问题;二是由住宅供给结构不合理导致的消费结构不合理的问题，包括商品房供需矛盾，保障类住房结构不合理的问题及经济适用房的消费政策错误问题。这些问题都是严重影响住宅消费健康向前发展的问题，应予以重视和解决。而后提出了住宅消费行为的影响因素，分别为购房政策因素、住宅特点因素、开发商因素、消费者购买力因素及消费者个体特征因素等因素。　　再次，在详细梳理国内外相关文献之后，结合北京市的实际情况，列出了影响购房行为的7个要素，包括住宅建筑特征因素、居住环境因素、家庭收入财产因素、营销服务因素、住宅区位因素、住宅价格因素和市场形势因素。主要以北京市高学历中青年群体为调查对象进行实证分析，设计调查问卷并最终回收了348份有效问卷。在整个实证分析部分，首先列出各个影响因素，通过调查问卷收集数据，然后采用统计软件SPSS11.5对收集到的数据进分析，分析出各个因子的权重。最后得出结论，即七个影响因素的重要性排序依次是:住宅价格因素、居住环境因素、家庭收入财产因素、住宅建筑特征因素、住宅区位因素、市场形势因素、营销服务因素。并对各个因素进行了相应的分析。　　最后，论文针对在住宅消费中存在的问题，从消费者、开发商及政府三方面出发给出了对策及建议。首先建议消费者理性消费。提出了努力获得真实而充分的信息，避免认知偏差引起的购房决策失误;冷静和客观地进行购房决策，避免一时冲动的购房行为的购房建议;认真分析自身的需求特点，不必盲目跟从他人的选择。其次建议开发商明确开发方向。提出了加强市场调研和项目策划，促使楼盘设计真正符合消费者需要;采取适当的市场营销措施，确保楼盘的顺利销售;楼盘的营销工作还必须充分考虑住房营销的特殊性的开发建议。最后针对政府提出了提高城镇居民收入，增加有效住房需求;调整住房供应结构，增加住房供给;完善住房金融体系;强化政府作用，加强组织领导;深化住房制度改革;加强物业管理等的调控建议。