房地产业是国民经济的基础性和支柱性产业,房地产业的持续健康发展对国民经济的稳步增长具有重要意义。同时,房地产业是资金密集型产业,在土地开发和商品房经营过程中需要巨额资金的投入,需要金融业和健全的资本市场作后盾,因此,房地产企业融资渠道畅通与否关系到房地产业能否持续健康发展。 改革开放以来,我国房地产企业迅速发展,形成了较为稳定的融资模式:银行贷款、股票融资、利用外资等。首先,银行贷款是我国房地产企业的主要资金来源,包括房地产开发贷款和预售商品房按揭贷款,占到资金来源比重的一半以上。但这对于商业银行来说,是具有潜在风险的,因为房地产市场一旦出现吸纳速度放缓、吸纳周期超过同类商品房开发项目的平均建设周期的话,则将严重影响了房地产开发企业的资金周转,可能使房地产企业陷入资不抵债境地,导致大量银行贷款成为坏账。因此,国家已经限制了对房地产开发企业贷款的发放。其次,股票融资也是我国房地产企业的一个重要的融资渠道,但是由于上市要求的门槛较高,时滞较长,程序复杂,只有少数企业能够通过资格审查和审批程序,加上我国证券市场处于不成熟阶段,风险较高,导致房地产企业上市融资困难重重。最后,房地产企业利用外资合作开发,但是,迄今为止,这种渠道所占比重很小。 本文重点阐述了房地产信托融资方式,房地产信托是一种融资、融物与财产管理相结合的金融性质的信托业务,受托人一般是银行或非银行金融机构,其业务经营以获取手续费、代理费为目的,其标的物是客户的资金、房屋或是土地的财产和权力。房地产信托是以委托人提供财产为前提,体现了财产委托人和受托人、受益人之间的经济关系。本文借鉴了日本的土地信托模式,通过对这种模式的研究分析,结合我国实际,构建了我国的国有土地信托模式及流程;同时借鉴了美国的房地产投资基金模式,构建了我国的房地产投资基金模式及流程。最后,本文对我国房地产信托业的发展现状和前景做了详细的分析,得出在我国发展房地产信托融资所需要的宏观环境和政策条件。