房地产市场发展不仅关系到民生问题,也关系到我国市场经济的发展问题,同时是众多学者的研究对象,虽房地产市场发展的黄金时期已过去,逐步进入白热化竞争阶段,但依然是国民经济发展的支柱产业,房地产市场的重要性不言而喻,当然其发展也带来了众多的问题,其中之一就是大量商品住宅空置,但国内对商品住宅空置研究不透彻,需对此做深入研究并提出合理解决措施。而商品住宅空置率是反映商品住宅市场供需的一个重要经济指标,定量研究其波动与趋势变化尤为重要,有助于研判商品住宅市场发展情况。国外基于存量市场对于房屋空置率研究相对成熟,但我国处于发展阶段,且国内对于房屋空置率相关定义及计算方法的标准并未统一,无法与国际房屋空置率的相关数据进行比较,因而国内学者在判断我国房屋空置率是否超过国际合理空置率范围争议较大。因此,本文通过对国内外房屋空置率研究的总结、比较和分析,将房屋空置问题进行细分,基于增量市场角度对商品住宅空置、空置率及合理空置率的概念进行了界定,以判定商品住宅市场状况。本文对求解商品住宅合理空置率应考虑的因素进行了经济学分析,在借鉴国内外已有的合理空置率模型基础上,构建了估算合理空置率的回归分析模型。以天津市商品住宅市场为例,计算天津市商品住宅空置率并分析其变化原因,通过广义回归分析并结合天津市商品住宅市场发展情况与城市政策,定性与定量相结合得出天津市合理商品住宅空置率范围为14%-26%,最佳商品住宅空置率为22%。另外天津市商品住宅空置率的波动呈sin函数周期波动的特征,因此采用GM(1,1|sin)模型分析并短期预测商品住宅空置率的变化情况,以此判断天津市商品住宅市场的未来运行情况。针对天津市商品住宅空置率的波动周期及其超过警戒线的趋势,根据本文的合理分析,提出可行且可能具有创新对策建议,从而为政府合理引导商品住宅市场发展具有一定指导性意义。