随着中国特色社会主义进入新时代,中国房地产供给和住房保障发展也进入了新阶段。在当前加快租购并举的背景下,公共租赁住房(以下简称“公租房”)日益发展成为具有中国特色住房保障的主要形式、住房保障体系的核心组成部分和深化住房制度改革的重要发展方向。发展公租房是完善原有住房供应体系,补齐租赁型保障性住房短板,实现“住有所居”、改善民生的重要举措。在中央和各地方政府的共同努力下,我国公租房供给规模持续扩大,发挥出良好的住房保障成效。截至2016年底,全国已有1126万户家庭享受了公租房保障。然而,当前公租房发展也面临着诸多发展瓶颈,如公租房供给制度安排与实际保障需求还不能很好匹配,导致多地公租房大量空置等问题;公租房定价行为不完善,不利于公租房经济可持续发展和保障作用的发挥;公租房供给绩效管理薄弱等关键问题,急需研究完善。以往针对公租房的研究从需求角度进行研究的比较多,而本文从供给的角度进行研究,基于供给侧改革的发展理念,借鉴产业经济学R-SCP研究范式,围绕完善公租房供给这一主线,重点研究三个问题,即公租房供给制度的优化、供给定价行为的改进和供给绩效的提升,以完善公租房供给,促进公租房的健康、可持续发展,使公租房在中国住房制度中发挥更重要的作用,让广大人民群众切实改善和提升居住水平、更有改革成果获得感。论文共计六章,就其内容而言大致可分为三个部分:第一部分涵盖第一、第二章,主要阐述研究目的、研究内容、技术路线,综述公租房供给制度、租金定价和绩效评估等相关文献和理论分析框架。第二部分是论文的主体部分,基于R-C-P理论框架以及“供给制度影响供给行为,供给行为影响供给绩效”总体传导机制,分别对公租房供给制度、供给定价行为和供给绩效进行了系统的分析阐述。第三章在借鉴公租房国际经验、分析国内公租房供给制度演进发展情况的基础上,以公租房发展较为完善的典型城市上海市作为重点研究对象,全面剖析公租房供给制度基本框架、供给方式及存在问题等内容,为论文的后续研究奠定基础。公租房供给行为受供给制度的规范与制约,是供给制度产生实质性供给的路径与依托。考虑到租金定价是公租房最核心的供给行为之一,研究完善租金定价行为,对于确保公租房供给制度的可持续发展、提高供给绩效具有关键作用。因此,第四章以定价行为作为供给行为分析的重点,从分析公租房供给定价现状及问题入手,通过界定公租房可持续发展内涵、探讨基于经济可持续发展的租金定价内在机理,提出了定价新模型,并对定价机制进行了重构。实证结果表明,新定价机制在强化公租房项目内生性经济激励约束的同时,能较好地满足公租房供给经济可持续发展要求;在兼顾政府财政支付能力的同时,突出强化了对核心保障人群的住房保障效用,并为公租房制度与廉租房制度实质性并轨难题提供了有益的解决思路。第五章研究了公租房供给绩效,公租房供给绩效是供给制度落地和供给行为执行最终成效的直接反映。公租房供给绩效评估可以分别从宏观、中观和微观三个层面开展,而深入到公租房项目微观层面进行供给绩效分析有助于更细致地观察分析公租房供给制度安排设计的合理性和供给行为执行的规范性与科学性等情况,同时基于相关数据的可得性,本研究将公租房供给绩效定位于公租房项目微观层面开展。由此,本文从公租房供给绩效内涵界定入手,构建了公租房供给绩效评估指标体系,并选取上海市新江湾尚景园和馨越公寓进行实证。评估结果表明,上海市公租房供给绩效总体良好,这与供给制度设计总体合理、供给行为执行科学到位是息息相关的。由此也再次印证:供给制度影响供给行为,供给行为影响供给绩效。同时,考虑到满意度绩效对于衡量和改进公租房供给绩效、矫正供给行为有着特别重要的意义,第五章还专门对公租房满意度绩效进行实证分析。通过回归分析,发现租金水平等指标对于满意度存在显著影响,并进一步影响供给绩效。第三部分为第六章,基于前文研究,归纳汇总主要结论,并从理论研究与实践推进相结合的角度,对新时代历史背景下公租房的未来发展进行了展望。本研究的创新点主要有三个方面:一是在研究方法方面,本文的研究框架和视角具有新意。本文基于供给视角,将公租房供给制度、供给定价行为、供给绩效评估纳入同一个研究框架。这一研究方法契合了当前国家发展战略,且有助于对我国公租房供给问题进行系统研究。二是在研究成果方面,指出公租房供给制度设计缺乏内生性经济可持续机制,提出了基于经济可持续的租金定价新模型,重构了公租房定价机制,并为有效解决我国公租房、廉租房实质性并轨难题提供了思路借鉴。三是在研究内容方面,公租房供给绩效研究内容比较新颖,目前相关理论和实证研究都较为缺乏。本文的研究为公租房供给绩效这一研究领域进行了有益的探索。