当前,老旧小区改造的紧迫性及复杂性已经显露。在上世纪90年代以前,中国主要是以企事业单位自建住房为主。随着当时中国改革开放,经济的不断加速增长及城市人口增加需求,一大批新建住宅楼房建设并投入使用,城市面貌和居民生活水平得到了很大的提高。步入新世纪以来,中国经济进入了高速发展阶段,人民的生活水平持续提高,生活方式发生了很大的改变,在满足基本生活保障的前提下,居民对生活品质、舒适度提出了更高的追求。而这些90年代前建成的老旧房屋,由于受当时经济水平、技术水平限制影响,一些影响居住安全和生活舒适度的问题逐渐显现出来。如:房屋墙体开裂、屋面漏水、管道跑冒滴露、保暖性能差、停车难等等,对城市整体形象也产生了一定影响。在不适宜大拆大建的今天,如何解决这些老旧房屋结构安全、使用功能的问题得到了广泛讨论。以抗震加固保障安全、以节能环境综合整治改善民生为主要目的的老旧住宅综合改造成为目前建筑中期整改的一种主要措施。在国内很多大城市得到推广。本文在查阅大量文献资料和工程实际案例的基础上,主要采用定性与定量分析相结合和实证分析的方法进行研究。首先,重点分析了北京市现存老旧小区的发展现状、特征和北京市海淀区老旧小区改造工作进展。其次,通过对老旧住宅建筑外围护结构现状的充分分析,从外墙、屋面、门窗等居住建筑各个围护结构部位的改造出发,梳理和总结了北京既有非节能老旧住宅的节能改造技术路线。基于以上分析研究,选取了北京塔院小区作为老旧小区节能综合改造具体案例,分析改项目改造前能耗情况、存在的问题,明确具体改造内容,编制具体的节能改造综合方案并实施,对改造后该小区的建筑能耗效果分别进行了软件模拟分析和实际统计,对理论计算数据与实际值进行对比,从居民感受、社会效益、节能等方面分析两者存在差距的几点原因,并提出了相关解决对策,例如建立健全法律法规、加强公民参与度、建立规范的监管体系、通过经济利益驱动成熟的节能技术研发和广泛应等。