改革开放之后，南京市的经济得到了快速的发展。从21世纪初开始，南京市区房地产业进入了一个全新的快速发展时期。在这样一个背景下，天正集团成立了南京置业有限公司，跨行业经营房地产，并一举取得成功，这个为天正集团南京置业有限公司带来无数荣誉和赞扬声的项目就是玄武湖边的“湖滨花园”。本文笔者以就以“湖滨花园”项目的营销运作为主题，运用相关营销理论分析其运作的成功之处，总结不足，希望对天正集团南京置业有限公司今后的健康发展有所帮助，并为南京市的房地产开发业的营销运作带来一些有益的启示。　　本文分为六章:　　第一章:南京市房地产行业以及天正集团南京置业有限公司概述。本章介绍了相关背景资料，对南京的房地产行业的发展情况，天正集团南京置业有限公司的基本情况以及“湖滨花园”项目的情况作了简要介绍。　　第二章:项目定位分析。本章运用有关市场定位的理论，在前期大量市场调研的基础上，扫描了宏观上的政治、经济、法律、文化等环境，对房地产市场的各个细分市场的需求进行了分析和预测，也对市场的竞争者进行了一定的分析。在此基础上，对各细分市场进行分析、评估，结合公司自身的目标和资源，确定项目的目标市场和目标客户群。　　第三章:产品的设计分析。本章在项目定位的基础上，从建筑规划与设计、户型设计、景观设计和物业管理设计四个方面，围绕项目的主题概念进行产品设计，重点是对产品附加价值的设计——即为目标客户提供更多的服务，更多的精神享受。　　第四章:销售分析。本章运用价格战略、销售促进和销售管理的一些理论对项目的直接销售过程进行分析。首先是在充分分析市场、竞争对手的基础上，确定了价格策略，然后在对销售工作进行安排设计、对销售计划进行有效控制的基础上，运用多种促销策略进行销售。合理的价格和积极的促销，使项目销售火爆　　第五章:营销传播分析。本章运用营销传播理论和品牌理论对项目的营销传播进行分析。天正集团南京置业有限公司打造了核心传播概念，并对项目进行了全方面的视觉形象设计，然后利用多种传播渠道进行传播。在其传播活动中最主要的是大量采用事件这一渠道，获得了很好的效果。　　第六章:“湖滨花园”项目营销运作中的思考。本章对项目的几个成功的关键因素进行总结，并针对项目运作中的一些可以改进的地方进行探讨。