我国改革开放初期,土地和房屋都是无偿、无限期由国家划拨使用的,由于缺少房地产交易,没有形成真正的房地产市场。直到1987年党的十三大报告提出:“社会主义的市场体系不仅包括消费品和生产资料等商品市场,还包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产资料市场”,此后中国房地产市场才正式诞生。经过三十多年的发展,全国居民由人均居住面积不足5m2到人均居住面积20多m2,住房条件得到了很大的改善,无论从规模、产品质量到物业管理,房地产业整体实力都有了较大的提高。山东省是一个经济大省,在全国推行住宅市场化后,全省的房地产业经过十多年的快速发展,房地产市场已经具备了一定的规模。在宏观经济和城镇居民收入持续增加的带动下,商品房市场呈现出供需两旺、房价稳步上升的良好发展态势。但同时也因为各地区经济水平、城市设施、人口规模、区位因素的差异,造成区域房地产市场发展差异明显。例如体现在供给方面的商品房开发投资额和体现在需求方面的住宅销售面积,都呈现出了明显的区域差异。本论文通过对山东省十七个地市的房地产市场进行单因素和综合因素分析相结合的途径,全面分析了山东省房地产业发展的区域差异,总结了房地产市场的区域特点,对今后山东省整个房地产市场的健康发展有着借鉴意义。论文的主要内容包括两大部分:理论部分和实证部分。本文理论部分主要引用了与房地产运行相关的一些基础理论,包括房地产市场运行的供求理论和区域经济发展的非均衡理论。房地产市场运行的供求理论主要阐释了城市土地的供求和城市房屋的供求两大部分,以及房地产市场在运行过程中供给与需求的均衡与非均衡的状态特征。区域经济发展的非均衡理论阐释了“增长极”理论和倒“U”型理论。本文实证部分首先对山东省房地产业总体发展水平进行了分析,总结了山东省房地产业发展过程的阶段特征、现阶段房地产业发展的总体特点;其次对十七地市房地产市场的开发投资、供给、需求、就业等方面的差异进行了单因素的分析;再次对表明房地产市场发展水平的各项指标用数学模型进行聚类,总结出山东省区域房地产市场的四种类型,逐个分析各种类型的特点,并列举了四个具有代表性的城市房地产市场,对其市场特点进行了归纳总结;最后对形成山东省区域房地产市场差异的形成因素进行量化处理,找出主要的形成因素并进行分析。