随着市场经济的繁荣发展,租赁日益成为市场交换中重要的交易行为。在租赁关系中,承租人将租赁物转租他人,其转租合同是否有效,承租人隐瞒原租赁合同期限的行为是否构成欺诈,如何撤销,终止后的法律后果如何,系民法债权法上的一个复杂问题。转租分为经出租人同意的转租和未经出租人同意的擅自转租两种情形。转租行为之效力涉及到租赁合同之性质、租赁行为与处分权、负担行为之关系等基本理论问题。隐瞒原租赁合同期限是否构成欺诈,是否可撤销,事关合同各方的利益。本文将以南宁市西乡塘区人民法院审理的一起租赁合同纠纷案为切入点,对财产转租的效力进行探讨。　　全文共分为四个部分:　　第一部分对案情进行简要介绍。通过介绍黄桐生诉李惠明、广西区生物制品厂的转租合同纠纷案件,就双方当事人争议的焦点提出论述的主要问题,即转租行为的性质、条件和效力,隐瞒原租赁合同期限即无履约能力是否构成欺诈。　　第二部分对转租行为的性质和效力进行论述。转租作为租赁的一种特殊情形,转租人与次承租人之间的权利义务关系适用租赁的一般规定之外,还有其特殊的性质。分四个小节。第一小节,转租的法律效力。从案件所涉及的两份协议上看转租与租赁债权让与、租赁权让与不同。转租与租赁权让与的最大区别在于承租人在转租关系成立后,并不脱离租赁关系,而在于租赁合同的承受,第三人因合同承受而取代了承租人的地位,承租人退出了租赁关系。第二小节,转租的条件。由于租赁合同属于继续性合同,其成立与存续以当事人间的人格信用为依赖,因此转租应当经出租人同意。第三小节,合法转租的性质与法律效力。在实践中,对转租同意的时间及同意的方式容易产生争议。从民法理论和各国立法例看,明示或者默示方式都可以视为同意。第四小节,非法转租的法律后果。出租人可以解除合同。出租人不解除合同的,租赁合同依然有效,不因承租人的转租而受影响,但承租人须就次承租人对租赁物造成的损失向出租人承担赔偿损失的责任。就承租人与次承租人之间关系,虽然转租为非法,但并不影响转租合同的效力。　　第三部分是关于隐瞒原合同租赁期限行为性质的认定。学理上的通说认为,欺诈是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的,故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。判决书所采欺诈的定义,侧重于表述承租人有无履行合同的能力。实际上，民法上的欺诈,不是法律行为,表意人本身有无行为能力对欺诈的构成没有影响。本部分结合欺诈的定义及构成要件,分析判决在认定欺诈上的缺陷。着重阐明,隐瞒合同租赁期限的行为是否构成欺诈,是否可能导致重大误解。　　第四部分转租合同的撤销及各方利益的保护。撤销权,根据《民法通则》第59条第2款,即撤销有瑕疵民事行为的权利,因其行使而使被撤销的民事行为从行为开始起无效。中国对撤销权先例的规定与其它国家有所不同。在被撤销后各方利益的保护上，根据合同法第58条之规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。由于租赁合同是转移使用收益权的合同,次承租人已经实际使用的,承租人收取的租金不宜退回,但可以要求减少。承租人未经出租人同意而转租财产的,出租人有权收回租赁物。至于出租在何种条件下可以收回租赁物,德、日和我国台湾地区民法制度有所不同。　　综上所述,在转租行为性质的判定上，应认真把握转租与租赁债权让与、租赁权让与的不同点,借鉴其他立法例的规定及学说观点,分析转租合同中出租人与次承租人之间的法律关系。由于租赁合同的特殊性质,要求不仅考察合同订立环节有无隐瞒租赁期限的行为,有无履约能力,还应当从合同履行的环节查看承租人,即转租人是否积极履行合同。