教育作为国家发展的动力以及社会进步的关键,教育资源配置的问题一直以来受到国家和社会的广泛关注。为了教育资源公平配置的就近入学政策让学校施教区内的房子成为获取教育资源的方法,这种现象直接导致学区房价格的上涨。鉴于原本是社会公共品的教育资源逐步变成房地产附加属性的消费品,本文主要借助特征价格模型,利用多元回归分析和两阶段博弈两种方法探讨教育资源差异对住宅价格的影响。首先,本文进行学区房现状分析,介绍学区房形成的原因以及可能引起的社会效应,并以南京市为例分析其教育资源的现状以及学区房市场。从建筑物实物状况、建筑物区位特征以及建筑物邻里特征三个方面,对学区房价格的影响因素进行详细介绍。其次,以南京市主城区为研究范围,从链家网、房天下以及365等专业网站获取主城区十几所小学施教区内住宅挂牌样本数据。结合南京市房地产市场的特点从建筑实物状况、区位特征、邻里特征三个角度选取特征变量,再借助Eviews8.0对特征价格模型中的线性函数、对数函数以及半对数函数三种函数进行回归统计,通过对比这三种函数的R-squared大小,选择拟合度较好的半对数函数进行回归分析。在回归分析中,首先对自变量进行自相关检验,然后根据变量回归统计表对P值过大的绿化率、位置以及容积率等变量逐步剔除后得到剩余变量与特征价格的特征方程。回归分析结果表明:教育资源、交通条件以及商业配套与房价的相关性较为显著,而且都呈正相关关系,反映了教育资源质量越高,那么施教区内的房价就会越高。再次,在教育资源质量与房价呈正相关基础上,利用两家房地产企业间关于不同教育资源质量和价格选择的四种情况的两阶段博弈模型,分析房地产企业在不同教育资源质量的选择下,对住宅价格的不同定价和对自身利润的影响。进一步基于购房者效用水平的两阶段博弈模型,分析消费者偏好对住宅价格影响,从而得出教育资源等消费者偏好对住宅价格影响的根本原因。本文得出以下结论:第一,教育资源质量越高,房地产企业的定价就会越高。在就近入学政策下,房地产企业依据不同教育资源质量来定价是出现教育资源资本化的根本原因;第二,房地产的产品差异性不会出现一般商品的价格战现象,以及房地产企业可以利用差异性来获取更多利润。最后就房地产企业的决策、政府规范房地产市场以及合理分配教育资源等方面提出政策建议。