从民法理论上考究，农民房屋财产权包括农民对其住房享有占有、使用、收益和处分的权利，故农民对其住房理应享有买卖、赠与、出租和抵押等自由流转的权利。但实际上，农民对其住房所享有的权利并不完整。由于农民可供抵押的财产不足，直接导致融资困难，进而农业发展受限，制约新农村建设和城乡统筹发展。鉴于此，本文拟从成都、重庆、铜陵、温州、湖州、厦门等较为典型的地区开展农民住房抵押试点的情况出发，探讨农民住房抵押的法律问题，为全面实施农民住房财产权抵押贷款提供理论参考。　　全文除导言外，共分为三个部分:　　第一部分对农民住房抵押的理论基础进行论证分析，通过三个理论维度展开。从所有权权能分离理论出发，拓宽宅基地所有权中的宅基地使用权能的适用渠道，在现有法律框架内探求实现农民财产权最大经济效益的有效路径。从物权平等保护理论出发，考诸国家土地所有权与农村集体所有权的属性，其本质皆为土地所有权，理应实行“同地、同价、同权”原则。从城乡经济社会发展一体化理论出发，开展农房抵押可促使资本在金融领域高效流动，激发农村房屋市场潜力，促成城乡一体化经济结构形成。　　第二部分对农民住房抵押的设定进行理论探讨。本文主张农房抵押设定时不须要求抵押人于抵押权实现后有稳定住所，允许抵押人因无法偿还债务而实现抵押权后，仍享再申请宅基地之权利，但须以有偿方式再申请，且抵押权人应限定为国有商业银行，以降低金融风险。关于抵押人能否以住房为第三人债务设定抵押担保，本文予以肯定之。而就抵押标的物范围界定问题上，学界主张的“房地分离”说与“房地一致”说各有千秋，前者能巧妙解决两权主体不一致问题，后者能保护新所有权人对房屋享有完整权能，本文赞成“房地一致”说。在农房抵押设立条件上，不需经集体经济组织同意，备案即可。　　第三部分对农民住房抵押权的实现展开研究。本文主张农房抵押权实现方式采拍卖、变卖、折价三种方式，其中以折价方式实现抵押权时，可放宽农民住房抵押权实现时受让人范围。抵押物处置时受让人资格作有限度的扩大处理，同时赋予集体经济组织及其成员优先购买权。抵押物处置时宅基地使用权在“房地一致”原则下，可探索不同于商品房抵押的新型处理方式，推定集体经济组织以外的新房屋所有权人对宅基地享有租赁权。抵押物处置时，就农民住房的安置方式，可采货币安置方式、居所安置方式两种。