房地产行业是国民经济支柱产业之一,地产行业的发展不仅带动了投资、消费和居民生活,更是与建筑业、建材业、家电行业有着密切的关系。地产行业属于资本密集型产业,在购地建房的过程中,融资压力大,投资周期长,供需不容易实现平衡。传统的地产行业融资以银行贷款为主,融资渠道单一,近几年,随着国家政策的调控,地产行业通过银行融资门槛越来越高;从地产企业内部来看,高负债运营,资产负债率居高不下,再融资能力差等问题始终存在。因此,一项可以拓宽融资渠道、降低资产负债率、改善企业资本结构、增加企业现金流的融资方式是地产企业所迫切需求的。永续债是一种没有固定到期日,发行方可以根据自身情况决定是否需要赎回的创新型金融工具。就国内市场来看,2013年武汉地铁发行第一支永续债以此拉开永续债融资的序幕,随后恒大地产发行超过百亿永续债,极大降低了资产负债率。恒大的示范作用为地产行业打开了发行永续债的大门,碧桂园、雅居乐、富力地产等纷纷在香港市场发行永续债。2016年国家相关政策出台后,远洋集团、旭辉、保利、越秀集团、华侨城、中交建等房地产企业不约而同选择永续债为其“输血”,掀起了一股“地产永续债”的发行热潮。永续债的发行也具有一定的风险性,永续债筹集的资金在符合一定的规定可以计入权益类科目,达到美化报表的作用,然而藏起来的负债并非不存在,只是更具有隐蔽性,当发行方积累的风险和矛盾爆发,后果更严重。永续债作为一种兼具“股”和“债”双重属性的金融工具,一方面深受房地产行业这样的资金密集型企业的追捧,另一方面也引起了社会舆论的质疑。本文首先介绍了永续债的概念、特点和性质,接着介绍永续债融资理论的基础,在此基础上分析房地产行业的特点和融资现状,随后,笔者结合H公司发行永续债的案例,对H公司永续债发行进行了全面描述,进而深入分析H公司发行永续债的经济后果,在经济后果方面展开为四个部分,从成本、财务效果、风险、市场反应四个角度,逐步深入,最后得出结论,提出建议。