近年来,我国出现了不动产冒名处分的法律现象,既有冒名人盗窃取得被冒名人的房产证并伪造相关证件的情况,也有租赁人或者共有人找人冒名处分的情况,引起了学界关于不动产冒名处分的法律适用问题的争议。不动产冒名处分,就是指冒充他人名义而处分该他人的不动产的行为。此类行为不仅使房屋所有权人的权利遭受侵害,也使善意的房屋受让人面临极高的交易风险。域外法学界也对关于冒名处分行为的法律适用问题进行了探讨。学界的主要争议点在于冒名处分行为是类推适用无权处分还是类推适用表见代理。本文分析不动产冒名处分的性质,主要参照了我国《物权法》第106条、《合同法》第49条、第51条、运用立法目的研究法、案例分析法、体系解释法,比较法解释法等方法,参照有关学者的论述,重点分析比较冒名处分行为与无权处分、无权代理之间的异同,进而对不动产冒名行为进行定性,确定其法律适用。首先,本文通过介绍目前学界关于不动产冒名处分的主要观点,阐述了冒名行为的特征,冒名人通过假冒他人身份、伪造他人签章等方式以被冒名人的身份作出意思表示,为法律行为,在被冒名者与冒名者之间,却存在法律上的关联,处分无权处分或处分权受限的不动产;交易相对人善意且支付了合理对价;骗过登记部门审查,进行了不动产变动登记;其次,从善意取得与表见代理制度的适用条件进行分析,排除了冒名处分适用的可能性;最后得出结论,冒名处分不动产的情况下,根据冒名人与被冒名人之间是否具有基础关系可以分为不同的情况以区别对待:第一,当冒名人与被冒名人是夫妻关系,根据《婚姻法解释三》的特殊规定,对善意的第三人直接使用该特殊规定予以保护;第二,当冒名人与被冒名人之间存在租赁、共有等法律关系时,看冒名人与被冒名人之间是否具有事先的约定,若有约定则按照表见代理处理,若是没有约定,则不动产的所有权归原权利人,由冒名行为人根据权利瑕疵担保的责任对善意第三人进行救济;第三,当冒名人与被冒名人之间并不存在基础关系(例如冒名人盗窃并伪造被冒名人的相关证件)时,在冒名人与善意第三人之间存在有效的合同关系,冒名人负有标的物的瑕疵担保义务以及权利瑕疵担保义务。