公共租赁住房(以下简称“公租房”)是我国保障性住房体系中的重要部分，支撑着城市“夹心层”人群与外来引进人才的住房供给。自十九大报告中明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，我国深化住房体系供给侧改革、大力建设租赁住房、发展公共租赁房的任务艰巨而重大。上海市作为探索与实践中国租赁住房建设的排头兵，近年来在培育租赁住房市场特别是公共租赁房建设方面成绩突出。为引进外来人才、稳定就业、发展经济，解决人才阶段性居住困难的问题，上海市政府及国有房地产开发企业投入了大量的资金用于建设公共租赁房，上海市公共租赁房市场己形成较大体量的存量规模。
　　然而，由于公租房的公共化运营、租金回报低的特点，相较于一般商业房地产物业而言，公共租赁房自身的融资能力较差，资金来源相对匮乏。上海市面临大规模的存量公租房运营和新增公租房开发建设的双重目标，政府及公租房开发企业资金压力巨大，一定程度上抑制了上海公租房市场的长足发展。为拓宽公租房资金来源渠道，推动公租房市场建设，实现上海市构建多方位住房租赁体系的战略目标，本文引入REITs融资模式并探索REITs在上海市公共租赁房市场的可行性，以解决上海市公租房建设资金乏力、融资困难的问题。
　　本文以解决上海市公租房融资困境为出发点，引入REITs融资模式并作可行性研究。充分结合上海市公租房市场的特性，使用上海XY公寓公租房项目案例数据，通过定性分析和定量分析方法，从融资方、投资方及市场环境三方面论证REITs应用的可行性。基于可行性分析的基础上，借鉴国外保障房REITs的成熟实施经验，提出上海市公租房发行REITs的方案设计及对策建议。通过论文研究成果，为上海市公租房缓解资金压力、拓宽融资渠道提出了一项可行建议，鼓励社会资本进入，盘活存量公租房资产，推进上海公租房REITs尽早试点落地，进一步促进上海市公租房市场发展。
　　论文第一章阐述了选题背景、意义、研究方法、思路、创新及不足;第二章总结了研究相关理论，包括委托代理、约束诱导型金融创新、优序融资及契约理论，并作国内外研究文献综述;第三章阐述了上海市公租房市场现状，包括发展历史、存量规模、现有资金来源、发展前景及融资困境;第四章为REITs模式分析及我国REITs发展现状，阐述了REITs的定义、结构、分类、主要特征及优势，分析了类REITs在中国的发展现状及向标准化REITs转化的发展障碍;第五章研究借鉴国外REITs应用于保障房的经验，主要分析美国和日本市场;第六章以上海XY公寓公租房项目为例，通过定性分析和定量分析方法，从融资方、投资方及市场环境三方面对上海市公租房发行REITs作可行性分析;第七章提出上海市公租房REITs的发行方案设计，明确参与主体、模式选择及阶段流程，并在法律制度、税收政策、政府主导、提高收益及金融机构培育方面给予对策建议。
　　本文创新点主要体现在:一是视角创新。近年来，随着金融市场不断完善，国内房地产行业已积极开展REITs探索。但国内现有REITs主要投资商业房地产及普通租赁住宅，国内市场尚无公租房REITs的发行先例。本文基于上海市公租房的特殊战略定位，充分结合上海地区特性，提出将REITs融资模式引入上海公租房市场的想法，并从融资方、投资方及市场环境多方面分析应用可行性;二是建议创新。本文为上海公租房REITs设计了方案架构，并提出了发展建议。建议部分涵盖两个创新观点:第一、对政府提出“深化政府职能、明确主导地位”的建议，确保上海公租房发行REITs并引入社会资金后，继续发挥公共保障属性。主要措施为:由上海市政府、房地产开发企业及信托投资公司组成REITs联合发起人，主导发行方案及模式设计。在募集资金时，规定发起人必须认购一定比例的份额，使得政府与社会投资者具有利益一致性。上海市公租房REITs的资产管理公司由市级或各区公租房运营管理公司担任，确保公租房项目运营的专业性、高效性及稳定性。在REITs发行计划书中，需列明相关条款，明确REITs底层物业资产中公共租赁房，资产性质不得改变。第二、针对部分自身经营能力及收益率较差的上海市公租房项目，建议在REITs的底层资产中配置一部分普通住宅项目，通过资产组合方式，拉升REITs整体收益率，鼓励投资者购买。