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房地产投资具有投资规模大、开发经营期长、易受到政策性因素影响等特征。这也使得房地产投资具有很大的不确定性,增加了决策的难度。传统房地产投资决策方法己暴露出难以避免的许多缺陷,它无法解决在不确定性环境下房地产投资的决策问题。实物期权分折方法是运用金融期权理论评价实物投资、项目管理以及战略决策的一种模式,它的优点在于它能够捕捉灵活性的价值。将实物期权应用于房地产投资中,能够弥补传统评方法的不足。它充分考虑到项目实施过程中的不确定性因素,尽量避免决策失误。本文的框架结构如下:
第一章,介绍了房地产行业在国民经济中的重要地位,以及科学的投资决策方法的重要性。
第二章,探讨了现金折现投资决策方法的特点,指出其中的不足,并指出实物期权方法能够弥补现金折现方法的缺点,进而对比两种投资决策方法的异同。
第三章,详细介绍实物期权的概念、内涵、种类和特征,而且通过复杂的推导过程得出实物期权的定价公式。
第四章,分析房地产投资中的实物期权的特征,将金融期权的公式中的变量进行修正,为能将实物期权方法应用到房地产投资决策中做好准备,并且用Black—Scholes公式和二叉树公式来分析延期投资期权和分期投资期权的问题。
第五章,结合自身从事的项目案例和数据,用Black—Scholes来分析分期开发项目中的期权溢价,为项目的决策者提供定量的参考数据。
第六章,总结全文。
本文的创新点在第五章,作者将具体项目的预算数据和规划指标进行整理,达到期权公式的变量输入要求,从而计算出项目的价值。通过比较用净现值和期权公式两种方法计算出的结果,可以看出隐藏在项目价值中的灵活性的价值。