中国房地产业经过十多年的飞速发展,取得了瞩目的成果,为提升国民经济作出了重要的贡献。随着开发规模的急剧扩大和土地房屋价格的持续攀升,房地产业的问题与矛盾也日益突出和尖锐,尤其集中在土地储备与供应、开发融资和开发模式三个主要的环节。政府主导下的土地储备供应制度,虽然在一定程度上实现了统筹管理、市场化竞争和支持地方财政收入的作用,但由于垄断和利益输送的客观存在,加之对协议转让土地的限制,使得土地交易在“招标、拍卖、挂牌”市场上屡屡出现违背正常水平的高价,地价的高企也直接传导到房价上。由于融资渠道的单一,为支付高昂的土地和开发费用,大多数开发企业采用向银行贷款的形式,这使得金融机构积聚了相当高的金融风险,而随着金融信贷政策的收紧,房地产企业不断陷入开发融资的困局,直接造成待开发土地的大量闲置。目前国内开发企业多数充当全能开发商的角色,通过垄断产业链而独享超额利润,但同时在产业链的各环节上沉淀了大量资本,容易引发财务风险。本文针对上述开发实务中的诸多缺陷,考察了我国房地产业的历史进程和现状,搜集了相关统计数据和资料,在归纳经验成果的同时分析存在的问题与矛盾,对土地政策、融资渠道、开发模式进行了分类和对比,并且结合近年来在各领域出现的创新产品及发展趋势,给出相应对策建议。在土地储备和供应这一最具争议的环节,本文搜集整理了近年土地市场成交数据信息,分析天价竞拍和大量囤地现象的动因和风险,指出政府和企业在政策和实践中的弊端和应采取的改革创新措施。本文建议政府脱离直接土地经营,建立专业化、多元化资本的土地经营公司;同时建议恢复土地使用权协议出让,不搞一刀切的做法;对房地产开发商建议加强企业间并购活动及建立产业联盟,以有效分配利用土地资源。在分类阐述说明房地产业的命脉——开发融资时,本文统计房地产优秀企业在资本市场的融资情况,介绍房地产开发流程各阶段合理融资模式,对比分析主流融资模式和创新融资模式的整体特点和发展趋势,从预防金融风险、提高资本使用质量等角度对现阶段开发融资途径单一的缺陷进行合理化建议。本文指出开发企业应主动积极开展多元化的融资手段,最大程度地利用现有金融政策;企业间应主动展开资源整合,摆脱土地和资本脱节的局面,降低资金使用成本。金融监管部门要开放对房地产金融产品的限制,鼓励融资创新,抓紧建立房地产投资信托基金(REITs)的募集及流通市场,有效分散金融机构承担的信贷风险。此外,本文还建议适度放开国外专业房地产开发商和相关投资基金的进入,鼓励进入开发领域,实现良性循环。本文全面分析房地产业领先企业各具特色的开发模式,并实行归类对比,结合介绍各自有针对性的融资方式,并指出未来房地产各业务单元分离,形成产业键的要求和趋势,及未来可能产生影响力的开发模式。其中强调房地产开发企业应通过自我调整来不断转型和推进,最终演变出完整的金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链并相互协调发展。本文选取从土地储备供应、开发融资和开发模式的视角研究我国房地产开发实务问题具有一定的现实意义,注重总结已有的实践经验,全面采集市场数据,归纳分析有代表性的开发实务,反思其中不足与缺陷,起到了较好的说明和对比效果。在资料选取上,力求创新,数据的时效性也较强。本文在对宏观调控下的房地产开发工作所提出的一些创新思考和手段,具有可操作性、市场化和效益化的特点,希望为开发企业提供一些有意义的参考。