本文的研究内容是北京住房价格变动趋势。目的是通过对住宅价格变动趋势的研究,了解影响住宅价格的主要因素以及各因素对住宅价格的影响程度和住宅价格的总体变动趋势,为住宅市场的各相关方包括消费者、投资者、开发商和政府提供参考意见,使北京市住宅市场更健康发展,从而带动整体经济发展。在总结前人研究成果的基础上,分析了影响北京市住宅价格的主要影响因素,包括需求因素和供给因素,其中需求因素有城市人口数量、居民收入、住房抵押贷款利率,供给因素有贷款利率和空置率。在此基础上建立了北京市住宅市场的需求模型和供给模型。考虑到经济结构的变化以及住房制度改革等因素的冲击,各种影响因素在不同时期的影响程度不同,所以利用状态空间模型理论建立了住宅市场的可变参数的需求模型和供给模型。不同时期各影响因素的影响程度不同,显著的分界限是住房制度改革前后。房改前,实行的实物分配制度,住宅市场的购房主体以集体为主,个人通过集体分房解决住房问题,住宅市场的市场化程度很低,各影响因素对住宅价格的影响不显著;房改后,住房制度货币化,人们通过住宅市场解决住房问题,购房主体以个人为主,住宅市场的市场化程度提高,居民收入水平、城市人口数量、利率水平及住宅的空置率等对住宅价格的影响变得显著。通过对可变参数住宅需求模型和供给模型的分析建立了改进的住宅市场蛛网模型。在这个模型中,需求方程中的自变量除住宅价格外还加入了居民收入、城市人口和住房抵押贷款利率作为自变量,供给方程中的自变量除上期住宅价格外还加入了贷款利率和上期住宅空置率共同作为自变量。由于住宅需求模型的价格弹性大于住宅供给模型的价格弹性,所以住宅价格是收敛的,即越来越趋近于均衡价格。