发达地区的城市化和工业化发展相对迅速,后续的城市建设和工业发展对新增建设用地需求在一定时期内仍比较旺盛。通常发达地区人地矛盾比较尖锐,生态环境问题突出,土地利用面临挑战。在城乡建设用地总量管控的背景下,实行农村宅基地退出是提高城乡土地资源配置效率、缓解城市新增建设用地供需矛盾、优化土地利用结构的有效选择之一。发达地区的农村宅基地退出面临着独特的区域特征,例如大规模的外来务工人员和家庭作坊、户籍人口城镇化率较低、高房价等。在已有的研究成果中,对发达地区农村宅基地退出的探索尚缺乏系统性和专门化,因此,选择浙江省慈溪市作为研究地域,来探索发达地区农村宅基地退出中存在的困境和路径选择,其研究成果不仅能够为慈溪市农村宅基地退出提供政策制定依据,还可以为其他发达地区探索相似问题提供参考。通过采用访谈法、问卷调查法和计量模型等方法,对浙江省慈溪市农村宅基地退出的必然性、存在的困境和解决措施等进行了研究。首先,分析了影响慈溪市农村宅基地利用的宏观因素,主要包括自然地理、社会经济、城镇化、产业结构和土地利用等内容,为探索该市农村宅基地退出提供基础和依据。其次,依据“社会存在—社会意识—行为决策”理论分析框架,研究了慈溪市农村宅基地退出中面临的困境、原因及其解决思路。再次,使用访谈法和问卷调查等方法,分析了慈溪市宅基地退出意愿的影响因素,并结合该市的具体情况探索了分阶段实施的路径。最后,探索了慈溪市农村宅基地退出的制度设计,并借鉴可转移发展权制度提出了该市农村宅基地市场化退出的机制设想。主要研究结论如下:(1)未来慈溪市工业化和城镇化的发展仍需要大量的新增建设用地。该市城镇化的显著特点是户籍人口城镇化率低、常住人口城镇化率高,将会给农村宅基地退出带来一定困难。在未来一段时期内,慈溪市仍将有大量的外来农民工和家庭作坊,这些态势要求该市农村宅基退出必须与民生问题、产业结构升级等协同解决。耕地保护面临严峻挑战、建设用地比例过高、部分镇和街道的土地利用类型单一化等,均为慈溪市实行农村宅基地退出提供了现实依据。(2)慈溪市农村宅基地利用中存在的主要问题包括:其一,“一户多宅”与宅基地短缺并存;其二,部分农户“建新”之后并未“拆旧”;其三,村干部滥用职权与受贿;其四,村庄缺乏规划;其五,旧房出租与家庭作坊较多。慈溪市农村居民点用地存在的问题是由多种因素引起的,主要有:①家庭经济收入;②传统观念的影响;③宅基地监管的权责设计不合理;④宅基地配置机制的不健全;⑤产业发展和民生问题对宅基地利用产生影响;⑥对村干部监督的缺失;⑦农村宅基地资产化逐渐凸显。(3)采用“社会存在—社会意识—行为决策”分析框架,探索了慈溪市宅基地退出中存在的困境及其原因。在宅基地退出中依然遵循社会存在决定社会意识的基本规律,同时社会意识又是行为决策的关键。可以从社会存在、社会意识和行为决策三个层面探索慈溪市宅基地退出的困境;而且,宅基地退出中每个层面困境产生的原因均不相同。不仅在同一层次内存在着冲突,而且跨层次冲突也是宅基地退出产生困境的主要原因。在此分析框架下,探讨了发达地区农村宅基地退出制度改革的方向。(4)采用访谈、问卷调查和计量建模等方法,对慈溪市农民宅基地退出意愿进行了研究。根据描述性统计分析和计量模型的结果,本文针对慈溪市农村宅基地退出提出了相应的政策建议:宅基地退出要与产业结构升级和民生问题统筹解决;加强农村教育和农村社会保障制度建设;农村宅基地退出政策需要分阶段实施;建设新型农村社区是近期安置退地农户的主要方式;制定合理的补偿标准,维护退地农户土地权益;革新传统习俗,树立正确的农村生活理念;政府应积极制定有利于宅基地退出的相关配套政策。(5)根据慈溪市的生产力发展阶段、农村社会经济发展水平、农民需求和行为方式、区域基本利益格局和自然经济社会三方面均可行等,来设计慈溪市农村宅基地退出制度。宅基地退出制度主要包括四个方面,即明确界定政府职能,建立以市场化为主的配置机制,从导向、激励、约束和控制四个方面构建宅基地的退出机制,从利益调控机制、利益调控对象和利益调控途径等三个维度构建合理的利益平衡机制。(6)借鉴国外的可转移发展权制度,尝试在慈溪市农村宅基地退出中引入这一制度。探索了在慈溪市农村宅基地退出中引入可转移发展权的必要性和主要影响因素。从制度结构、制度层次、非正式规则和支撑条件等四个方面,研究了在宅基地退出中引入可转移发展权的可行性。此外,对宅基地发展权转移制度构建的原则、内容和辅助措施等也进行了探索。